Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – co musisz wiedzieć

Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – jakie są najważniejsze zmiany? Czytając ten artykuł dowiesz się m.in.:

• jak postanowienia planu ogólnego wpłyną na decyzje WZ?
• co to są obszary uzupełnienia zabudowy?
• co oznacza wymóg spełnienia gminnych standardów dostępności do infrastruktury społecznej?
• od kiedy decyzje WZ będą ważne tylko 5 lat?

Zmiany proceduralne przy wydawaniu decyzji WZ

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła wiele istotnych zmian w zakresie zasad wydania decyzji o warunkach zabudowy. Najistotniejsze zmiany wejdą w życie po uchwaleniu planów ogólnych, na co gminy mają czas do końca 2025 roku. Jednak do tego czasu, do postępowań o wydanie decyzji WZ wszczętych po wejściu w życie nowelizacji stosuje się niektóre nowe zasady, które dotyczą głównie kwestii proceduralnych. Do zmian tych należą m.in.:

-   zmiany w zasadach wymierzania kar za opóźnienie w wydaniu decyzji WZ (trzeba wnieść o wymierzenie kary w ciągu 14 dni od doręczenia decyzji, jedynie wówczas organ z urzędu rozpocznie postępowanie w sprawie wymierzenia organowi kary),

-   organ będzie mógł ustalać adresy stron postępowania na podstawie wszelkich znanych mu okoliczności (zmiana ma na celu przyspieszenie postępowania),

-   w odniesieniu do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym nowelizacja wprowadza ułatwienie polegające na tym, że jeśli nie wiadomo kto jest właścicielem nieruchomości, można dokonywać zawiadomień poprzez publiczne obwieszczenie i nie trzeba wyznaczać przedstawiciela dla osoby nieobecnej.

Nowe zasady wydawania decyzji WZ po uchwaleniu planów ogólnych - warunki zabudowy pozmianach

Kluczowe zmiany zaczną obowiązywać po uchwaleniu planów ogólnych. Jedna z najważniejszych zmian dotyczy nowej przesłanki wydania decyzji WZ, tj. teren inwestycji musi być położony na obszarze uzupełnienia zabudowy. Dotychczas regułą było, że jeśli na danym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to nie było przeszkód, żeby wystąpić o decyzję WZ.

Według nowych zasad już nie wystarczy, żeby teren nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzje o warunkach zabudowy dotyczące budowy nowego obiektu będą mogły być wydane tylko, jeśli teren inwestycji znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, czyli specjalnej strefie wyznaczanej w planie ogólnym, na której dopuszczalne jest wydawanie decyzji WZ. Co istotne, powyższe ograniczenie dotyczy zmiany zagospodarowania terenu polegającej na nowej zabudowie – inna zmiana zagospodarowania terenu nie będzie wiązała się z ww. ograniczeniem. Wymóg położenia na obszarze uzupełnienia zabudowy nie będzie również dotyczył odbudowy, rozbudowy czy nadbudowy obiektu.

Obszar uzupełnienia zabudowy może, ale nie musi, być wyznaczony w planie ogólnym. Oznacza to, że uchwalając plan ogólny gmina może uznać, że na określonym terenie nie chce, aby zabudowa mogła być lokalizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i inwestor powinien poczekać, aż na danym terenie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli gmina jednak zdecyduje się na wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy (czyli obszaru, na którym możliwe jest wydawanie decyzji WZ), nie będzie miała dowolności w wyznaczaniu granic tego obszaru. Wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy będzie obywać się według ściśle określonych reguł określonych w przepisach, które mają zagwarantować, że decyzje WZ będą służyły faktycznie do "uzupełnienia" istniejącej już zabudowy, a nie do tworzenia osiedli lub innych inwestycji zdala od infrastruktury, przystanków, szkół itp.

Jeśli do końca 2025 roku niezostaną uchwalone plany ogólne, to nie będzie możliwości uzyskania decyzji WZ, jednak wnioski o decyzje WZ złożone przed tą datą zostaną rozpatrzone. Decyzje WZ uzyskane do tego czasu pozostaną w mocy i nie wygasną.

Zgodność zplanem ogólnym 

Według nowych zasad, decyzje o warunkach zabudowy muszą być zgodne z postanowieniami planu ogólnego. Oznacza to, że organy wydające decyzje o warunkach zabudowy będą związane przy wydawaniu decyzji nie tylko przeznaczeniem terenu, który został określony w planie ogólnym, a także parametrami zabudowy takimi jak:

-   dopuszczalna maksymalna wysokość zabudowy,

-   minimalna powierzchnia biologicznie czynna,

-   wartość maksymalnego udziału powierzchni zabudowy,

-   maksymalny udział powierzchni zabudowy.

Gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej

Nowelizacja przewiduje dodatkowe wymagania zgodności decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych. W przypadku ustalenia w planach ogólnych gminnych standardów dostępności do infrastruktury społecznej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejącej w dniu wydania tej decyzji.

Ustalenie w planie ogólnym gminnych standardów dostępności do infrastruktury społecznej może więc powodować dalsze ograniczenie w możliwości uzyskiwania decyzji WZ dla inwestycji mieszkaniowych, zwłaszcza że standardy te będą musiały być spełnione przez każdą działkę objętą inwestycją, a dostęp do obiektów infrastruktury społecznej będzie musiał być zapewniony przez istniejącą (na dzień wydawania decyzji) drogę dojścia do tych obiektów.

Termin ważności decyzji WZ - nowe przepisy

Do tej pory decyzje WZ nie miały okresu ważności. Nic nie stało na przeszkodzie, żeby wystąpić o pozwolenie na budowę na podstawie decyzji WZ, która została wydana np. 10 lat temu. Według nowych zasad decyzje o warunkach zabudowy będą ważne przez okres 5 lat. Pięcioletni okres ważności decyzji WZ będzie miał zastosowanie do decyzji, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 roku. Wszystkie decyzje WZ, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku pozostaną bezterminowe. Wciąż jest więc szansa, żeby uzyskać bezterminową decyzję WZ, trzeba jednak pamiętać o tym, że w tym przypadku, aby mieć bezterminową decyzję WZ, nie wystarczy złożyć wniosek przed 1 stycznia 2026 roku – w tym terminie decyzja powinna być już wydana a postępowanie zakończone.

Nowe zasady wydawania decyzji WZ - ustalenia obszaru analizowanego

Niezbędnym elementem w procesie uzyskiwania decyzji WZ jest tzw. przeprowadzenie analizy urbanistycznej w ramach obszaru analizowanego. Obszar analizowany wyznacza się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Innymi słowy, porównuje się parametry zabudowy w sąsiedztwie pod kątem określenia, jak ma wyglądać nowa zabudowa.

Według starych zasad, obszar analizowany wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Dotychczasowe zasady nie określają górnego limitu odległości, która wyznacza obszar analizowany. Powyższe ulegnie zmianie po uchwaleniu planów ogólnych - obszar analizowany będzie się wyznaczało w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów oraz nie większej niż 200 metrów. Rozwiązanie to ma ograniczyć możliwość takiego ustalania wielkości obszaru analizowanego, aby objąć analizą budynki o pożądanych parametrach, pomimo że są one położone na tyle daleko, że trudno jest mówić o kontynuacji funkcji czy cech zabudowy.

Nowe wskaźniki decyzji WZ i nowe rozporządzenie

Od dnia 26 lipca 2024 roku obowiązuje nowe Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowe rozporządzenie stosuje się wyłącznie do inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu poprzez budowę obiektu budowlanego. Zgodnie z nowym rozporządzeniem rozszerzeniu uległ katalog parametrów, które powinna określać decyzja WZ – oprócz linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu, czy wysokości zabudowy, decyzja WZ powinna również określać maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, minimalny udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalną liczbę miejsc do parkowania.

Jeśli wniosek o wydanie decyzji WZ został złożony 26 lipca 2024 roku lub po tej dacie, mają do niego zastosowanienowe zasady ustalania warunków zabudowy określone w rozporządzeniu. Natomiast w sprawach wszczętych i niezakończonych ostateczną decyzją o warunkach zabudowy przed wejściem w życie rozporządzenia – ma zastosowanie stare rozporządzenie, czyli dotychczasowe zasady.

Nowe rozporządzenie nie reguluje kwestii zmiany decyzji WZ wydanych na gruncie dotychczasowych przepisów. W związku z tym pojawiły się wątpliwości co do tego, czy wejście w życie nowego rozporządzenia nie wyłączyło możliwości zmiany dotychczasowych decyzji. Orzecznictwo sądowe stoi na stanowisku, że zmiana decyzji jest możliwa wyłącznie w ramach tego samego stanu prawnego i faktycznego. W związku z tym należałoby przyjąć, że wejście w życie nowego rozporządzenia wyklucza możliwość zmiany uzyskanych wcześniej decyzji WZ i ewentualna modyfikacja warunków zabudowy powinna wiązać się z uzyskaniem zupełnie nowej decyzji. Takie stanowisko może być krzywdzące dla niektórych inwestorów, którzy wraz z wejściem w życie nowego rozporządzenia, stracili możliwość zmiany swoich starych decyzji i "dostosowania" ich do nowych regulacji. Należy się jednak spodziewać, że takie podejście zostanie przyjęte w praktyce.