Czym jest i jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Nabyłeś nieruchomość, ale nie masz do niej odpowiedniego dojazdu?

‍
Czytając poniższy tekst dowiesz się:

- czym jest służebność,

- w jaki sposób ustanowić służebność drogi koniecznej, która pozwoli Ci na zapewnienie odpowiedniego dostępu swojej działce,

- w jakich sytuacjach i do czego będzie Ci potrzebna ta służebność,

- na jakie koszty powinieneś/powinnaś się przygotować.

WPROWADZENIE

Aby z nieruchomości dało się prawidłowo korzystać, musi ona mieć zapewniony odpowiedni dostęp do publicznej infrastruktury. Nie jest to wymóg tylko i wyłącznie prawny. Z praktycznego punktu widzenia każdy potrzebuje dojścia i dojazdu do swojej nieruchomości lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Kiedy więc można ubiegać się o ustanowienie takiego dostępu na drodze sądowej i czym jest służebność drogi koniecznej? Informacje o tym wszystkim znajdziesz w dzisiejszym artykule.

Czym jest służebność gruntowa?

Służebność jest to jeden z rodzajów ograniczonych praw rzeczowych. Instytucja ta ma antyczny rodowód – została wymyślona jeszcze przez Rzymian, którzy zaliczali służebności do prawa rzeczy cudzej (łac. iura in re aliena). Termin ten dobrze tłumaczy istotę służebności – część nieruchomości, na której ustanawiana jest służebność nadal pozostaje własnością właściciela tego gruntu, jednak właściciel innej nieruchomości ma pewne prawo w stosunku do czyjejś własności. W przypadku służebności drogi koniecznej będzie to możliwość przemieszczania się przez cudzą nieruchomość w celu dotarcia do własnej.

Służebności gruntowe są nierozerwalnie związane z nieruchomością i przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, na rzecz której ją ustawiono (nieruchomość władnąca) w stosunku do każdoczesnego właściciela nieruchomości, na której ustanowiono tę służebność (nieruchomość służebna). Czyli w przypadku np. sprzedaży nieruchomości, służebność gruntowa będzie przysługiwała jej nowemu właścicielowi.

Jakie przesłanki muszą być spełnione, aby ustanowić służebność drogi koniecznej?

Art. 145 § 1 k.c. stanowi najważniejszy element instytucji służebności drogi koniecznej. Zakłada on, że w razie braku odpowiedniego dostępu z nieruchomości do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, jej właściciel może się domagać przeprowadzenia takiej drogi przez grunt sąsiedzki. Trzeba jednak pamiętać, że dzieje się to za wynagrodzeniem. Szczególnie istotne są tu dwa sformułowania użyte w przepisie, a mianowicie – "odpowiedni dostęp" i "droga publiczna"’. Bez ustalenia, jaki dostęp jest odpowiedni oraz jaka droga jest drogą publiczną nie będziemy w stanie ustanowić ww. służebności w sposób poprawny. Z tego powodu warto przyjrzeć się temu, w jaki sposób wyrażenia te rozumiane są przez Sądy.

W kwestii "odpowiedniego dostępu" warto przywołać postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2024 roku, o sygn. akt I CSK 219/23. Sąd stwierdził w nim, że: »Za "odpowiedni" dostęp do drogi publicznej: w rozumieniu art. 145 § 1k.c., można uznać taki prawnie zagwarantowany dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. "Odpowiedniość" dostępu do drogi publicznej jest pojęciem relatywnym i ocennym, w związku z czym decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności należytego wyważenia interesów wnioskodawcy (właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone służebnością. Art. 145k.c. nie jest źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze lub wygodniejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej (niezbędnej) dla nieruchomości.« Można więc zauważyć, że nacisk kładziony jest na "niezbędność" mającej powstać drogi. Co to oznacza w praktyce? Chociażby to, że samo istnienie drogi nie wyklucza jeszcze możliwości domagania się ustanowienia służebności drogi koniecznej. W sytuacji, w której droga ta jest np. zbyt stroma lub okresowo niedostępna ze względu na warunki pogodowe, można dochodzić wyznaczenia nowej, tym razem już odpowiedniej drogi.

Wydawałoby się, że rozumienie słowa „droga publiczna” jest o wiele prostsze – ustawa o drogach publicznych w art. 2 wymienia kategorie dróg publicznych. Zalicza się do nich:

1) drogi krajowe,

2) drogi wojewódzkie,

3) drogi powiatowe,

4) oraz drogi gminne.

W czym więc tkwi problem? Art. 2 pkt 14 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, że przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wynika z tego, że mogą istnieć przypadki, w których dostęp nie będzie zapewniony bezpośrednio do drogi publicznej, tylko poprzez drogę wewnętrzną, która umożliwia dojazd do drogi publicznej. Trzeba jednak zaznaczyć, że droga ta musi spełniać pewne wymogi techniczne, a także musi być dostępna dla właściciela nieruchomości, do której prowadzi droga konieczna. Musi to być zatem albo droga wewnętrzna ogólnie dostępna albo taka, która co prawda pozostaje w rękach prywatnych, ale jej właściciel wyraził zgodę na korzystanie z niej.

W jaki sposób ustanowić służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej można ustanowić na trzy sposoby:

1) umownie,

2) sądowo,

3) poprzez zasiedzenie.

Zacznijmy od końca, a mianowicie – zasiedzenia. Stosuje się do niego art. 292 k.c., z którego wynika, że służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie tylko jeśli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Szczególnie ostatnia część tego przepisu może nastręczyć problemów. Nie wystarczy samo korzystanie z np. drogi sąsiada, konieczne jest również korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia. W tym przypadku musi się to wiązać z np. wybrukowaniem ww. drogi. Do zasiedzenia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu nieruchomości. Oznacza to, że wymagany czas zasiedzenia będzie wynosił 20
i 30 lat, odpowiednio dla dobrej i złej wiary.

Ustanowienie służebności gruntowej w sposób umowny można uznać za najprostsze, jeśli chodzi o kwestie formalne i proceduralne. Problematyczne jest tylko faktyczne porozumienie się z sąsiadem. Oprócz tego wymagana jest forma aktu notarialnego dla zawartej umowy.

W celu ustanowienia służebności drogi koniecznej przed sądem, konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku i wskazanie jako uczestników postępowania wszystkich właścicieli nieruchomości, przez które służebność ma przebiegać. W postępowaniu sporządzane są również opinie biegłych sądowych – geodety oraz rzeczoznawcy. Będą one potrzebne w celu, odpowiednio, sporządzenia mapy geodezyjnej nieruchomości, potrzebnej przy dokonywaniu wpisu do księgi wieczystej oraz określenia wysokości przysługującego właścicielowi nieruchomości służebnej wynagrodzenia. Sąd, przy wyznaczaniu drogi koniecznej, kieruje się użytecznością służebności dla nieruchomości władnącej oraz jak najmniejszą jej uciążliwością dla nieruchomości służebnej. Jednym słowem, Sąd powinien znaleźć złoty środek między interesami wszystkich zainteresowanych.

Po pomyślnie zakończonym postępowaniu ważne jest również ujawnienie służebności w księdze wieczystej. W przeciwnym wypadku można narazić się na potencjalne nieprzyjemności lub utrudnienia. Nie ma jednak wymogu prawnego ujawnienia służebności drogi koniecznej w księdze wieczystej, a do niej samej nie ma zastosowania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych z art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Oznacza to, że nie właściciel nieruchomości władnącej nie musi się bać o utratę służebności, jeśli np. dojdzie do sprzedaży nieruchomości, na której została ona ustanowiona. Niemniej jednak wpis do księgi wieczystej znacząco ułatwia uzyskanie koniecznych do rozpoczęcia na terenie działki inwestycji decyzji administracyjnych, zbycie nieruchomości czy też relacje z nowymi właścicielami nieruchomości służebnej, którzy zawczasu będą wiedzieli o istnieniu służebności. Warto więc dokonać go jak najszybciej.

Kiedy służebność będzie potrzebna

Zapewnienie dostępu do drogi publicznej swojej nieruchomości jest kluczowe nie tylko ze względów czysto praktycznych. Przepisy prawa wymagają dostępu do drogi publicznej przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Co więcej, dostęp ten potrzebny jest również do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli więc właściciel chce w pełni korzystać ze swojej działki lub jest zainteresowany kupnem terenu inwestycyjnego, warto jak najwcześniej zająć się dostępem do drogi publicznej.

Na jakie koszta trzeba się przygotować?

Obecnie, zarówno od wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej, jak i od wniosku o zasiedzenie służebności, pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł. Oprócz tej opłaty do kosztów należy doliczyć wynagrodzenie dla biegłego geodety i biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Wysokość wynagrodzenia biegłych zależy od stopnia skomplikowania sprawy, może jednak sięgać kilku tysięcy złotych. Opłaty te musi pokryć wnioskodawca.

WAŻNE!

Oprócz kosztów postępowania, pod uwagę należy brać również wynagrodzenie za samo ustanowienie służebności, przysługujące właścicielowi nieruchomości służebnej na podstawie art. 145 § 1 k.c. W praktyce Sądy przyznają wynagrodzenie w formie świadczenia jednorazowego lub okresowego (najczęściej rocznego). Warto pamiętać, że wynagrodzenie płacone jest, chociażby właściciel nieruchomości służebnej nie poniósł żadnej szkody. Jeśli jednak poniósł taką szkodę to wynagrodzenie musi to odzwierciedlać. Dokładna wysokość wynagrodzenia zależy przede wszystkim od wartości gruntu, a także od uciążliwości służebności dla właściciela nieruchomości, na której służebność jest ustanawiana. Z tego powodu będzie wyliczana indywidualnie w czasie rozpatrywania każdej sprawy.

PODSUMOWANIE

Dostęp do drogi publicznej jest kluczowy z punktu widzenia właściciela nieruchomości, niezależnie od tego, w jaki sposób chce ją wykorzystywać. Służebność drogi koniecznej jest instytucją, która ma umożliwić zdobycie tego dostępu niezależnie od położenia nieruchomości. Jest ona szczególnie ważna dla osób, które starają się o wydanie pozwolenia na budowę lub decyzji o warunkach zabudowy dla swojej działki. W celu sprawnego i skutecznego załatwienia sprawy związanej ze służebnością drogi koniecznej, warto skorzystać z usług doświadczonej kancelarii – w razie pytań zapraszamy do kontaktu.