Zintegrowany Plan Inwestycyjny 2025: jakie zmiany czekają inwestorów

Z tego wpisu dowiesz się m.in.:

• jakie zmiany są proponowane w zakresie ZPI w 2025 roku?
• czy do czasu uchwalenia planu ogólnego będą musiały być zgodne ze studium?
• czy inwestycją uzupełniającą będą mogły być także mieszkania?
• jakie ułatwienia w procedurze uchwalania ZPI są planowane?

Zintegrowany plan inwestycyjny - zmiany w 2025 roku w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W lutym 2025 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, która proponuje zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (druk UA10). W mediach projekt jest nazywany "ustawą podażową", z uwagi na to, że jej zasadniczym celem ma być zwiększenie podaży gruntów pod budowę mieszkań.

UWAGA: opisywane tu zmiany nie weszły jeszcze w życie, wynikają z projektu wyżej wymienionej ustawy.

Zmiana 1: rozszerzenie definicji inwestycji uzupełniającej

Jak jest teraz?

• Zgodnie z aktualną treścią ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
  inwestycja uzupełniająca jest zdefiniowana - art. 2 pkt. 5a (a więc inwestycją uzupełniającą może być tylko taka inwestycja, która jest tam wymieniona),
• jest zdefiniowana bardzo wąsko – jako inwestycja, która musi służyć obsłudze inwestycji głównej.

Co ma się zmienić zgodnie z proponowanymi zmianami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

Definicja ma zostać rozszerzona w taki sposób, aby mogła być to także „inna inwestycja, która służy wykonywaniu zadań własnych gminy”.

Czy jest to dobra zmiana w zakresie zintegrowanego planu inwestycyjnego?

Wydaje się, że tak. Należy przypomnieć, że w celu uzyskania ZPI inwestor musi zawrzeć umowę urbanistyczną. Podstawowym zobowiązaniem z tej umowy jest realizacja inwestycji uzupełniającej. Do tej pory mogła być to jedynie inwestycja, która służyła obsłudze inwestycji głównej. Nie można było np. przekazać na rzecz gminy mieszkań ani np. wyremontować przedszkola w sąsiedniej dzielnicy. Po zmianach będzie to możliwe.

Co dokładnie się zmienia?

Zmianie ma ulec treść art. 2 pkt 5a u.p.z.p. Poniżej treść tego przepisu. Pogrubiono fragment ulegający zmianie (w tym przypadku pogrubione słowa zostały dodane do tego przepisu)."inwestycji uzupełniającej" - należy przez to rozumieć inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2023 r. poz. 1752, 1615, 1688 i 1762), dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową - o ile służą obsłudze inwestycji głównej albo inną inwestycję, która służy wykonywaniu zadań własnych gminy;

Zmiana 2: uproszczenie procedury - brak uchwały intencyjnej gminy

Jak jest teraz?

Zgodnie z aktualną treścią ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

• wniosek, po jego złożeniu przez inwestora, jest przekazywany radzie gminy, która może wyrazić zgodę, w formie uchwały, na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego,
• aby ZPI było procedowane gmina musi taką zgodę wyrazić,
• jest to „pierwsza bramka” do przejścia w procedurze uchwalania ZPI.

Co ma się zmienić?

Usunięcie konieczności podjęcia przez radę gminy wstępnej uchwały wyrażającej zgodę na sporządzanie ZPI.

Czy jest to dobra zmiana dla uchwalania ZPI?

Zdecydowanie tak. Obecnie uchwalenie ZPI wymaga dwóch uchwał rady gminy (podobnie jak przy planie miejscowym). Pierwsza uchwała podejmowana jest zaraz po złożeniu wniosku przez inwestora (na początku procedury), druga na koniec (właściwa uchwała o ZPI). Konieczność uzyskania pierwszej uchwały jest zbędna bo przedłuża procedurę, a jej podejmowanie jest niecelowe, bowiem na tym etapie (przed negocjacjami co do umowy urbanistycznej) rada gminy nie wie nad czym głosuje (dopiero w trakcie negocjacji ustalony będzie kształt inwestycji głównej, uzupełniającej i wartość zobowiązań inwestora).

Co dokładnie się zmienia?

Treść art. 37ec ust. 1 u.p.z.p.:

Przed zmianą: Rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Po zmianie: Rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Zmiana 3: określenie terminu na uchwałę rady gminy i rozpoznanie skargi przez sąd administracyjny

Jak jest teraz?

Zgodnie z aktualną treścią u.p.z.p.:

• brak jest określonego terminu na podjęcie przez radę gminy uchwały w przedmiocie ZPI;
• brak jest terminów na rozpoznanie ew. skarg do sądów administracyjnych na ZPI.

Co ma się zmienić?

Określenie terminu na podjęcie uchwały przez radę gminy o zintegrowanym planie inwestycyjnym – ma być to 2 miesiące od przedstawienia radzie gminy przez organ wykonawczy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego stanowiącego załącznik do umowy urbanistycznej. Dodatkowo mają zostać określone terminy w ramach postępowań sądowo administracyjnych ze skargi na ZPI.

Czy jest to dobra zmiana dla inwestorów?

Wydaje się, że tak. Obecnie brak było terminu na podjęcie stosownej uchwały przed radę gminy. Po przeprowadzeniu szeregu czynności w ramach procedury uchwalania ZPI projekt był przedstawiany radzie gminy w celu podjęcia uchwały, jednak gmina nie miała określonego terminu. Dobrym rozwiązaniem wydaje się też określenie terminu na rozpoznanie skargi na ZPI oraz ew. skargi kasacyjnej na ZPI (sądy będą miały na to 2 miesiące).

Co dokładnie się zmienia?

W art. 37ec dodane zostały nowe ust. 7 – 9 u.p.z.p.:

"7. Rada gminy rozstrzyga w przedmiocie zintegrowanego planu inwestycyjnego w terminie 2 miesięcy od dnia dokonania czynności, o której mowa w ust. 2 pkt 9.

8. Do skargi na zintegrowany plan inwestycyjny, o której mowa w art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1465, 1572, 1907 i 1940), stosuje się przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 i 1685), z tym że:

1) przekazanie akt i odpowiedzi na skargę następuje w terminie 15 dni od dnia otrzymania skargi;

2) skargę rozpatruje się w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania akt wraz z odpowiedzią na skargę.

9. Skargę kasacyjną rozpatruje się w terminie 2 miesięcy od dnia jej wniesienia."

Zmiana 4: dookreślenie zobowiązań inwestora

Jak jest teraz?

Zgodnie z aktualną treścią u.p.z.p.:

• brak jest ograniczeń czy choćby dyrektyw w zakresie wysokości świadczeń jakich gmina może oczekiwać od inwestora w ramach umowy urbanistycznej;
• niektóre gminy, jak Kraków, samodzielnie określały granice, bez stosownej podstawy prawnej.

Co ma się zmienić po nowelizacji?

Wprowadzenie do przepisów u.p.z.p. możliwości, aby gmina mogła podjąć uchwałę, w której określi wytyczne do umowy urbanistycznej, w tym zasady określania zakresu zobowiązań inwestora.

Czy jest to dobra zmiana?

Zdecydowanie tak. Obecnie brak jest górnego limitu wartości świadczeń, jakich gmina mogła się domagać się w ramach umowy urbanistycznej. Zmiany mogą zachęcić gminy do tego, aby określiły swoje „cenniki”, dodatkowo proponowane przepisy wprost (słusznie) zakładają możliwość określenia wysokości świadczenia w oparciu o charakterystyczne parametry, jak choćby w oparciu o powierzchnię użytkową (czyli np. 500 zł za każdy 1 m2 PUM).

Co dokładnie się zmienia?

W art. 37ed mają być dodane ust. 12 i 13 u.p.z.p.:
"12. Rada gminy może ustalić w formie uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytyczne dotyczące umowy urbanistycznej obejmujące, w szczególności, zasady określania zakresu zobowiązań inwestora.
13. Zakres zobowiązań inwestora w umowie urbanistycznej określa się racjonalnie oraz proporcjonalnie do wielkości inwestycji, wyrażonej charakterystycznymi parametrami, w szczególności powierzchnią użytkową albo mocą zainstalowaną, kierując się zasadą równego traktowania inwestorów w odniesieniu do porównywalnych inwestycji, z zastrzeżeniem możliwości różnicowania świadczeń w przypadku różnic w dostępie terenu inwestycji do infrastruktury technicznej i społecznej.;"

Zmiana 5: brak zgodności ze studium

Jak jest teraz?

Zgodnie z aktualną treścią u.p.z.p. ZPI, jako szczególna forma planów miejscowych, muszą być zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy (do czasu uchwalenia planu ogólnego, bo po jego uchwaleniu – z planem ogólnym). Brak jest jakichkolwiek wyjątków (jakie były na przykład w ramach tryby lex deweloper, tj, w przypadku uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej).

Co ma się zmienić po nowelizacji?

Proponowane jest, aby. w zakresie inwestycji mieszkaniowych. do czasu wejścia w życie planu ogólnego gminy mogły uchwalać ZPI niezależnie od postanowień studium.

Jaka jest proponowana treść przepisu?

Art. 14 ust. 3 Projektu "ustawy podażowej":
„Do spraw opracowania i uchwalania zintegrowanych planów inwestycyjnych, w których inwestycję główną stanowi zabudowa mieszkaniowa lokalizowana na terenach przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę, do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie nie stosuje się obowiązku sporządzenia przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta projektu planu zgodnie z zapisami studium oraz obowiązku stwierdzenia przez radę gminy, że plan nie narusza ustaleń tego studium. Przepisu nie stosuje się do terenów zabudowy zagrodowej i rolniczej, zieleni, sportu i rekreacji.”

‍