Rachunek powierniczy dewelopera a ustawa deweloperska - co musisz wiedzieć?

Z tego wpisu dowiesz się m.in.:

• co to są mieszkaniowe rachunki powiernicze?
• kiedy trzeba je zakładać i jak długo trzeba je prowadzić?
• jakie są zasady dokonywania wpłat i wypłat z rachunków powierniczych?
• jakie są ograniczenia związane z poszczególnym typem rachunków powierniczych?

Rachunki powiernicze a ustawa deweloperska

Jednym z głównych celów ustawy z dnia z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. ustawy deweloperskiej, jest stworzenie systemu rozwiązań, które mają na celu ochronę praw nabywcy lokalu w inwestycji deweloperskiej. Wdrożenie w życie tych mechanizmów wiąże się z licznymi obowiązkami po stronie dewelopera. Jednym z tych obowiązków jest zapewnienie, żeby środki nabywcy  były wpłacane na rachunek powierniczy.

Rachunek powierniczy dewelopera – co to jest?

Rachunek powierniczy to specjalny rodzaj rachunku bankowego, na którym gromadzone są środki wpłacane przez nabywców lokali w inwestycji deweloperskiej. Rachunek powierniczy należy do dewelopera, jednak deweloper nie jest właścicielem środków, które są na nim zgromadzone i nie ma do nich swobodnego dostępu. Środki należą do nabywcy lokalu w inwestycji deweloperskiej. Rachunek powierniczy jest otwierany i prowadzony na podstawie umowy, która jest zawierana pomiędzy deweloperem a bankiem prowadzącym rachunek powierniczy. Po zawarciu takiej umowy, deweloper nie ma możliwości jej rozwiązania, a w przypadku konieczności wprowadzenia zmian do tej umowy – konieczne jest uzyskanie zgody nabywcy. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

Rodzaje rachunków powierniczych

Nie każdy rachunek powierniczy działa tak samo. Generalnie rzecz ujmując, możliwość dysponowania przez dewelopera środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym uzależniona jest od realizacji inwestycji, przy czym ustawa deweloperska wyróżnia dwa rodzaje rachunków powierniczych:

• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Ogólne zasady funkcjonowania rachunków powierniczych i obowiązki dewelopera z tym związane określone są w ustawie deweloperskiej, a szczegółowe zasady związane z prowadzeniem tego rachunku określa umowa pomiędzy bankiem a deweloperem. Poniżej opisano podstawowe różnice w działaniu otwartego i zamkniętego rachunku powierniczego.

Kiedy trzeba otworzyć rachunek powierniczy

Obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dotyczy przede wszystkim umów deweloperskich, czyli umów, na podstawie których deweloper zobowiązuje się względem nabywcy, że wybuduje budynek, wyodrębni w nim lokal i przeniesie własność tego lokalu na nabywcę. Jeśli inwestycja deweloperska składa się z kilku etapów, każdy etap inwestycji powinien mieć swój własny rachunek powierniczy.

Należy podkreślić, że nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej jest osoba fizyczna, która zawiera umowę z deweloperem w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Jeśli więc umowa zawierana jest przez dewelopera ze spółką, wówczas nie ma obowiązku otwierania rachunku powierniczego.

Ponadto, nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego jeśli dochodzi do sprzedaży już wyodrębnionego lokalu w wybudowanym budynku -  w takiej sytuacji nabywca staje się właścicielem lokalu z chwilą zawarcia umowy.

Obowiązek zawarcia przez dewelopera umowy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego powstaje z chwilą rozpoczęcia sprzedaży mieszkań. Rozpoczęcie sprzedaży oznacza podanie do publicznej wiadomości (np. na stronie internetowej dewelopera) informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania mieszkań w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich.

Deweloper zobowiązany jest do posiadania rachunku dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej z umów z nabywcami, czyli jak zostaną sprzedane wszystkie mieszkania.

Zasady dokonywania wpłat na rachunek powierniczy

Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów inwestycji, określonych w harmonogramie. Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu danego etapu inwestycji. Deweloper ma obowiązek poinformowania nabywcy o zakończeniu danego etapu.

Deweloper nie ma pełnej dowolności w ustaleniu, jak będzie wyglądał harmonogram inwestycji (od którego uzależnione są wpłaty nabywców). Ustawa deweloperska wprowadza wymóg, aby harmonogram przewidywał przynajmniej cztery etapy, z czego procentowy udział kosztów realizacji każdego z etapów nie może być mniejszy niż 10% i nie większy niż 25% całkowitych kosztów realizacji inwestycji.

Otwarty rachunek powierniczy

Otwarty rachunek powierniczy charakteryzuje się tym, że wypłata z tego rachunku na rzecz dewelopera następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonym w umowie deweloperskiej. Innymi słowy deweloper uzyskuje dostęp do środków gromadzonych na rachunku powierniczym wraz z postępem w realizacji inwestycji.

Przed wypłatą na rzecz dewelopera środków z otwartego rachunku powierniczego bank przeprowadza kontrolę w ramach której ma prawo wglądu do dokumentacji i rachunków bankowych i weryfikuje m.in. tytuł do nieruchomości, dziennik budowy, stan budowy, pozwolenie na budowę, przeznaczenie dotychczas wypłaconych środków, brak zaległości z podatkami i składkami, uregulowanie bezspornych zobowiązań na rzecz podwykonawców i wykonawców, wpłat na DFG, brak zalegania ze zobowiązaniami względem wykonawcy i podwykonawców etc., a w przypadku ostatniego etapu – również uzyskane pozwolenie na użytkowanie.

Otwarte rachunki powiernicze są najczęściej wybieraną przez deweloperów formą ochrony środków wpłacanych przez nabywców, ponieważ w przeciwieństwie do zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych umożliwiają finansowanie inwestycji w części (lub niekiedy w całości) z wpłat dokonywanych przez nabywców.

Otwarte rachunki powiernicze wiążą się natomiast z koniecznością odprowadzania wyższych składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). W ciągu 7 dni od dnia wpłaty środków przez nabywcę na rachunek powierniczy, deweloper dokonuje wyliczenia wysokości składki na DFG i wpłaca ją do banku. W przypadku otwartych rachunków powierniczych aktualna stawka procentowa służąca do obliczania wysokości wpłaty do DFG wynosi  0,45%. Odprowadzenie składki do DFG jest warunkiem wypłaty środków z rachunku powierniczego na rzecz dewelopera.

Zamknięty rachunek powierniczy

Zamknięty rachunek powierniczy charakteryzuje się tym, że wypłata środków zgromadzonych na rachunku  następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę  własności lokalu. Zamknięty rachunek powierniczy w zasadzie wyklucza możliwość finansowania inwestycji z wpłat dokonywanych przez nabywców, ponieważ zgromadzone na rachunku środki nie będą dostępne dla dewelopera do czasu, aż nie ukończy inwestycji i nie przeniesienie na nabywców własności lokali.

Zamknięty rachunek powierniczy wiąże się natomiast z obowiązkiem odprowadzania mniejszych składek na DFG – obecnie stawka procentowa do obliczania wysokości składki na rzecz DFG w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych wynosi 0,1%.

Skutki braku rachunku powierniczego

Brak rachunku powierniczego w sytuacji, gdy jest to wymagane przez przepisy ustawy deweloperskiej może stanowić przestępstwo i wiązać się z ryzykiem nałożenia na dewelopera kar finansowych.

‍