Plan ogólny to kluczowy dokument planistyczny dla gminy, który zastępuje studium uwarunkowań. Dowiedz się, co zawiera i jak wpływa na planowanie przestrzenne.
Czym jest plan ogólny?
Czytając poniższy tekst dowiesz się, czym jest plan ogólny oraz poznasz:
· podstawowe założenia planu ogólnego,
· cel jego wprowadzenia, oraz
· elementy planu ogólnego.
Plan ogólny - nowy akt planistyczny
Plan ogólny to nowy, obowiązkowy dokument o charakterze planistycznym, wprowadzony nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, który zastąpił studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co oznacza, że obecnie wszelkie plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje dotyczące warunków zabudowy muszą być zgodne z planem ogólnym. Oznacza to również, że decyzje o warunkach zabudowy mogą być podejmowane jedynie na terenach wskazanych w planie ogólnym.
Plan ogólny powinien zawierać ustalenia dotyczące funkcji terenów dopuszczalnych do wyznaczenia w dokumentach niższego szczebla, jak i ramowe ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, z którymi dokumenty te będą musiały zachowywać zgodność. Dodatkowo w planie ogólnym możliwe będzie wyznaczenie obszarów zabudowy śródmiejskiej, które będą się charakteryzować szczególnymi zasadami zagospodarowania w zakresie m.in. minimalnej powierzchni biologicznie czynnej czy odległości między budynkami.
Plan ogólny będzie także mógł zawierać regulacje dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej.
Plan ogólny - cel wprowadzenia
Od dłuższego czasu pojawiały się głosy krytyczne dotyczące funkcjonowania systemu planowania przestrzennego w Polsce. Wskazywano na nieodpowiednie umiejscowienie aktu, jakim jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w obowiązującym porządku prawnym. Przede wszystkim zwracano uwagę, że nie stanowi ono aktu prawa miejscowego, a więc nie ma charakteru przepisu powszechnie obowiązującego. Takie rozwiązanie powodowało, że ustalenia zawarte w tym dokumencie, wiązały organy gminy jedynie na etapie sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które miały charakter aktów fakultatywnych i nigdy nie objęły całego kraju. Dokument na poziomie studium nie stanowił także podstawy prawnej uwzględnianej przy wydawaniu decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zwracano uwagę, że w praktyce studium nie pełni funkcji narzędzia zdolnego do kształtowania polityki przestrzennej na terenie gminy. Skutkiem tego było to, że wskazane w studium kierunki i zasady kształtowania przestrzeni publicznej faktycznie nie miały szerszego zastosowania.
Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy wprowadzającej plan ogólny, jego wprowadzenie ma rozwiązywać powyższe problemy. Czy w praktyce reforma planistyczna przyniesie oczekiwane skutki okaże się dopiero w przyszłości.
Plan ogólny - elementy obowiązkowe
Plan ogólny zawiera szereg elementów, które można podzielić według kryterium obligatoryjności. Elementami obowiązkowymi planu ogólnego są:
· strefy planistyczne,
· gminne standardy urbanistyczne.
Elementami nieobowiązkowymi są:
· obszary uzupełnienia zabudowy,
· obszary uzupełnienia zabudowy śródmiejskiej.
Plan ogólny - strefy planistyczne
Głównym elementem planu ogólnego jest wydzielenie stref planistycznych (np. strefa usługowa, strefa zieleni i rekreacji), a więc stref określonych funkcji przeznaczenia terenu. Strefa planistyczna stanowi szerszą i bardziej ogólną kategorię niż przeznaczenie terenów w planie miejscowym. Wyznaczenie strefy planistycznej determinuje sposób zagospodarowania nieruchomości oraz wyznacza parametry planistyczne m.in. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
PRZYKŁAD
W planie ogólnym obowiązkowo wydzielane są strefy planistyczne, spośród których wymienić można przykładowo strefę usługową, strefę zieleni i rekreacji, strefę produkcji rolniczej, strefę infrastrukturalną, strefę cmentarzy. Szczegółowe wymienienie stref planistycznych zawiera art. 13c ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Plan ogólny - gminne standardy urbanistyczne
W planie ogólnym określa się gminne standardy urbanistyczne obejmujące obowiązkowo gminny katalog stref planistycznych oraz fakultatywnie – gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. W gminnym katalogu stref planistycznych określa się:
· profil funkcjonalny stref planistycznych;
· wartość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy – w strefach zabudowy;
· wartość minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszego, niż wynika to z przepisów rozporządzenia wykonawczego do ustawy – w strefach zabudowy i infrastruktury.
Gminny katalog stref planistyczny stanowi zbiór wytycznych i standardów planistycznych dla danej gminy.
Plan ogólny - obszary uzupełnienia zabudowy
Jednym z istotnych, choć opcjonalnych, elementów planu ogólnego gminy jest wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy. Nowa zabudowa powinna być realizowana przede wszystkim w miejscach, które zapewniają m.in. maksymalne wykorzystanie transportu zbiorowego, a priorytetem powinno być uzupełnianie luk w już istniejącej zabudowie. Dopiero w przypadku braku takich miejsc można rozważyć budowę na terenach dotychczas niezagospodarowanych. Jedynie dla terenów wskazanych w planie jako obszary uzupełniania zabudowy dopuszczalne będzie wydawanie warunków zabudowy dla nowej zabudowy.
Plan ogólny - obszary zabudowy śródmiejskiej
Wyznaczenie obszaru zabudowy śródmiejskiej to kolejny, zasadniczo fakultatywny element planu ogólnego. Ustawodawca przewidział wprowadzenie definicji legalnej tego pojęcia do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tą definicją, jako obszar zabudowy śródmiejskiej należy rozumieć położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Ponieważ definicja ta posiada dość ogólny charakter opisowy, to dla ustalenia zasadności wyznaczenia powyższego obszaru konieczne może okazać się wykorzystanie fachowej wiedzy pozaprawnej, głównie z zakresu urbanistyki.
Możliwość wyznaczenia obszarów zabudowy śródmiejskiej ogranicza się do terenów o formalnym statusie miejskim, czyli w obrębie gmin miejskich lub miejskich części gmin miejsko-wiejskich. W przeciwieństwie do obszarów uzupełnienia zabudowy, w ustawie nie przewidziano konieczności doprecyzowania sposobu wyznaczania obszarów zabudowy śródmiejskiej w przepisach wykonawczych. Oznacza to, że takie pojęcia jak "zwartość" czy "intensywność" zabudowy mogą być interpretowane w zależności od lokalnych warunków urbanistycznych.
Podsumowanie
Reforma planistyczna wprowadziła nowy akt planistyczny - plan ogólny gminy, który docelowo ma zastąpić studium uwarunkowań i zagospodarowania gminy. Ustalenia planu ogólnego będą determinować strategię rozwoju gminy poprzez wyznaczenie stref planistycznych, które co do zasady przesądzą o sposobie zagospodarowania nieruchomości. Rady gminy mają czas na sporządzenie projektu planu ogólnego i jego uchwalenie do 31 grudnia 2025 roku. Procedura uchwalania planu zostanie przez nas opisana w kolejnym artykule.
