Czym jest zasiedzenie nieruchomości i kiedy jest możliwe zgodnie z kodeksem cywilnym?

Dowiedz się, jakie warunki muszą być spełnione, aby możliwe było zasiedzenie nieruchomości zgodnie z kodeksem cywilnym. Przeczytaj poradnik prawny od adwokata specjalizującego się w tej dziedzinie.

Czytając poniższy tekst dowiesz się:

·  czym jest zasiedzenie nieruchomości i kiedy jest możliwe,

·  ile lat musi upłynąć, aby doszło do zasiedzenia nieruchomości,

·  jaka jest różnica między posiadaczem samoistnym a posiadaczem zależnym,

·  kim jest posiadacz nieruchomości w dobrej wierze i w złej wierze,

·  czy można doliczyć czas posiadania nieruchomości przez poprzednika,

·  czym jest przerwanie biegu zasiedzenia i jakie są jego skutki,

·  czy zasiedzenie nieruchomości może nastąpić na osobę zmarłą,

·  czy własność nieruchomości jest nabywana przez zasiedzenie do majątku wspólnego,

·  czy można zasiedzieć nieruchomość ponad swój udział,

·  jakich nieruchomości nie można zasiedzieć.

‍

Czym jest zasiedzenie nieruchomości zgodnie z kodeksem cywilnym?

Zasiedzenie nieruchomości to nabycie prawa własności nieruchomości przez nieuprawnionego posiadacza po upływie określonego czasu posiadania jej jak właściciel. Zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa, jednak konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego.

Ile lat musi upłynąć do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie?

Samoistny posiadacz nieruchomości w dobrej wierze nabywa jej własność po upływie 20 lat. Jeśli posiadanie nieruchomości odbywało się w złej wierze, nabycie jest możliwe po upływie lat 30.

Należy podkreślić, że ustawa przewiduje domniemanie ciągłości posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Utraty posiadania nie powoduje też brak fizycznego kontaktu z nieruchomością, o ile istnieje możliwość i wola dalszego sprawowania władztwa faktycznego.

PRZYKŁAD: X czuje się właścicielem nieruchomości położonej poza miejscowością, w której mieszka. Ogrodził ją i posadził na niej drzewa, jednak od wielu lat nie bywa w tamtym miejscu. W każdej chwili może jednak tam pojechać. X nie utracił ciągłości posiadania nieruchomości i nadal może ją zasiedzieć po upływie wymaganych 20 lub 30 lat.

Warto zwrócić uwagę, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

PRZYKŁAD: Y rozpoczął samoistne posiadanie nieruchomości w złej wierze w dniu 1 czerwca 1995 roku. Normalnie Y nabyłby własność nieruchomości w dniu 2 czerwca 2025 roku (tj. po upływie 30 lat). Jeśli jednak w dniu 1 czerwca 2025 roku okazałoby się, że obecny właściciel nieruchomości ma 16 lat (bo np. ją odziedziczył), do zasiedzenia dojdzie nie wcześniej niż w 2029 roku.

UWAGA! Wcześniej kodeks cywilny przewidywał krótsze terminy zasiedzenia. Jeśli więc bieg zasiedzenia skończył się przed dniem 1 października 1990 roku, wymagany czas posiadania w dobrej wierze to lat 10, a w złej wierze - lat 20.

Posiadacz samoistny i posiadacz zależny- kim są?

Kodeks cywilny wyróżnia pojęcia posiadania samoistnego i zależnego.

Posiadacz samoistny nieruchomości to osoba, która traktuje nieruchomość jak swoją własność - wykazuje wolę władania nieruchomością dla siebie (cum animo rem sibi habendi). Innymi słowy: korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią.

Posiadacz zależny nieruchomości to osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Innymi słowy: posiadacza zależnego łączy z właścicielem nieruchomości umowa, która uprawnia go do dysponowania nieruchomością.

WAŻNE! Wyłącznie posiadacz samoistny nieruchomości może nabyć prawo jej własności w drodze zasiedzenia. Wieloletni najem lub dzierżawa nieruchomości nigdy nie doprowadzą do zasiedzenia.

Oddanie nieruchomości w posiadanie zależne nie powoduje utraty posiadania samoistnego. Posiadacz samoistny nieruchomości, niebędący jej właścicielem, może więc oddać nieruchomość innej osobie w najem i nadal spełni przesłanki do zasiedzenia.

Kodeks cywilny przewiduje domniemanie samoistności posiadania. Oznacza to, że wnioskodawca musi jedynie udowodnić, że posiadał nieruchomość przez określony czas. To właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, ma za zadanie wykazać przed sądem, że posiadanie nie miało charakteru samoistnego.

Dobra wiara i zła wiara - jaka jest różnica?

Samoistny posiadacz nieruchomości w dobrej wierze to osoba, która pozostaje w uzasadnionym, lecz błędnym przekonaniu, że przysługuje jej prawo własności nieruchomości. Decydujący przy tym jest moment objęcia nieruchomości w posiadanie.

PRZYKŁAD: X kupił nieruchomość, zawierając umowę w formie aktu notarialnego oraz zapłacił sprzedającemu umówioną cenę. Jest przekonany, że stał się właścicielem nieruchomości. Niestety okazało się, że umowa sprzedaży jest nieważna. X miał jednak prawo przypuszczać, że poprzez dopełnienie wszystkich formalności i podpisanie umowy przed notariuszem doszło do nabycia własności nieruchomości. X nie stał się wprawdzie właścicielem nieruchomości, ale jest jej posiadaczem samoistnym w dobrej wierze.

Samoistny posiadacz nieruchomości w złej wierze to osoba, która korzysta z nieruchomości traktując ją jak swoją własność, jednak wie lub powinna wiedzieć, że nie jest jej właścicielem.

PRZYKŁAD 1: Y kupił nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego. Umowa taka jest nieważna, a Y powinien o tym wiedzieć. Y jest posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze.

PRZYKŁAD 2: Z postawił ogrodzenie nieruchomości w granicach szerszych niż jego działka, wykorzystując to, że właściciel sąsiedniej nieruchomości z niej nie korzystał lub zrobił to nieświadomie, jednak nie dochował należytej staranności przy sprawdzeniu geodezyjnych granic swojej nieruchomości.

WAŻNE! Należy pamiętać, że zawsze jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. To właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie musi wykazać istnienie złej wiary posiadacza. Posiadacz jest więc w postępowaniu w pozycji uprzywilejowanej.

Bieg zasiedzenia - czy możliwe jest doliczenie czasu posiadania poprzednika?

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Nie ma przy tym znaczenia, czy poprzedni posiadacz objął rzecz w posiadanie w dobrej czy w złej wierze.

Należy jednak pamiętać, że jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat 30. Zasadę tę stosuje się odpowiednio, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

PRZYKŁAD: X zaczął uprawiać sąsiednie pole wiedząc, że nie jest jego właścicielem i robił to nieprzerwanie przez 25 lat, aż do swojej śmierci. Jako że posiadanie jest dziedziczne, spadkobiercy X będą mogli kontynuować jego posiadanie i po upływie kolejnych 5 lat doprowadzą do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze.

Przerwanie biegu zasiedzenia - co oznacza?

Wyłącznie osoba, która posiada rzecz nieprzerwanie w okresie biegu zasiedzenia, może doprowadzić do nabycia jej własności. Aby nabyć własność nieruchomości w dobrej wierze musi upłynąć pełne 20 lat, a w złej wierze - 30 lat.

Bieg zasiedzenia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

PRZYKŁAD: X w złej wierze korzystał z nieruchomości jak właściciel przez 29 lat i 364 dni. Dzień przed upływem terminu zasiedzenia, właściciel nieruchomości złożył pozew przeciwko X o jej wydanie. Mimo że X fizycznie nadal włada nieruchomością, nie nabył jej własności po upływie 30 lat, ponieważ złożony pozew przerwał bieg zasiedzenia.

Czy zmarły może zasiedzieć nieruchomość?

Dopuszczalne jest stwierdzenie, że oznaczona osoba nabyła własność nieruchomości przez zasiedzenie, choćby w chwili orzekania osoba ta nie żyła albo z innych przyczyn nie była już właścicielem lub posiadaczem nieruchomości, co potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 11 czerwca 2015 r., III CZP 112/14.

Nabycie własności następuje z mocy prawa z upływem ostatniego dnia terminu zasiedzenia. W postanowieniu o stwierdzeniu zasiedzenia, tak samo jak w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku, powinny być więc wymienione osoby, które nabyły własność przez zasiedzenie, choćby w chwili wydania postanowienia już nie żyły. Wniosek o zasiedzenie składają wówczas spadkobiercy zmarłego.

PRZYKŁAD: X posiadał nieruchomość jak właściciel od 1 stycznia 1990 roku aż do swojej śmierci w dniu 30 czerwca 2024 roku. X nigdy nie uregulował stanu prawnego nieruchomości i nie złożył wniosku o zasiedzenie do sądu. Nie jest więc wpisany jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej. Spadkobiercy X powinni złożyć do sądu odpowiedni wniosek i domagać się stwierdzenia przez sąd, że X nabył nieruchomość przez zasiedzenie z dniem 2 stycznia 2020 roku.

Zasiedzenie do majątku wspólnego czy osobistego?

Upływ terminu zasiedzenia w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej sprawia, że nabycie prawa własności następuje do majątku wspólnego małżonków.

Wynika to z faktu, że w skład majątku wspólnego wchodzą przedmioty lub prawa majątkowe, które zostały nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Nie jest też konieczne, aby bieg zasiedzenia obejmował cały okres małżeństwa. Wystarczy jedynie, aby zakończył się w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Oznacza to, że zasiedziana nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego nawet wówczas, gdy termin zasiedzenia skończy się na początku trwania małżeństwa.

UWAGA! Nieruchomość stanie się składnikiem majątku wspólnego także wtedy, gdy jej posiadaczem samoistnym był tylko jeden z małżonków.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości - czy jest możliwe?

Zasiedzenie ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości jest możliwe, w praktyce jednak nieco bardziej utrudnione.

Aby zasiedzieć nieruchomość ponad swój udział, posiadacz powinien uwidocznić swoje władztwo właścicielskie nad daną nieruchomością wobec pozostałych współposiadaczy. Musi więc pokazać chęć posiadania nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia innych uprawnionych od współposiadania i współkorzystania. Nie jest wystarczające, że pozostali posiadacze nie interesują się nieruchomością lub tymczasowo na niej nie bywają.

PRZYKŁAD: Posiadanie samoistne nieruchomości przeszło po śmierci X na jego dwóch synów. Wyłącznie jeden syn mieszka na nieruchomości i się nią zajmuje, a drugi przebywa za granicą. Dopiero, gdy pierwszy syn zademonstruje na zewnątrz, że tylko on czuje się właścicielem nieruchomości, tj. powie bratu, że nie ma on już wstępu na nieruchomość, wymieni zamki i odsunie brata od współposiadania, będzie mógł zasiedzieć nieruchomość ponad swój udział (w całości). Jeśli tak się nie stanie, po upływie biegu zasiedzenia, obaj bracia nabędą własność nieruchomości po połowie.

Jakich nieruchomości nie można zasiedzieć?

Nie jest możliwe nabycie przez zasiedzenie własności rzeczy wyłączonych z obrotu prawnego (res extra commercium). Nie można więc nabyć w ten sposób np. drogi publicznej, placu publicznego, parku miejskiego czy nieruchomości cmentarnej.

Nie uda się także zasiedzieć części składowej nieruchomości, ponieważ nie może być ona odrębnym przedmiotem własności. Przedmiotem zasiedzenia nie będzie więc np. piwnica, garaż czy balkon.

WAŻNE! Nie można także zasiedzieć np. jednego pokoju w mieszkaniu.

Podsumowanie

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, a jako posiadacz samoistny w złej wierze po upływie lat 30.

WARTO ZAPAMIĘTAĆ: Zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa, jednak konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego poprzez złożenie do sądu wniosku o zasiedzenie. Sąd stwierdza nabycie własności w najwcześniejszym terminie, w jakim nastąpiło. Zasiedzenie może więc nastąpić na rzecz osoby, która już nie żyje.