Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny i jak inwestor może z niego korzystać?

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to mikro miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który gmina może uchwalić na wniosek inwestora dla konkretnej inwestycji.

Z tego artykułu dowiesz się:

·   czym jest zintegrowany plan inwestycyjny,

·   jakie wymagania musi spełniać wniosek, aby burmistrz lub prezydent miasta nadał mu bieg,

·   jak wygląda procedura uchwalania ZPI,

·   jakie elementy musi zawierać umowa urbanistyczna i czym jest inwestycja uzupełniająca.

Co to jest zintegrowany plan inwestycyjny?

Zintegrowany plan inwestycyjny jest mikromiejscowym planem, uchwalanym na wniosek inwestora, dla konkretnej inwestycji, po zawarciu umowy urbanistycznej.

ZPI jest nowym narzędziem planistycznym, które zostało wprowadzone do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: "u.p.z.p.") przez tzw. reformę planowania przestrzennego (tj. nowelizację u.p.z.p. z dnia 7 lipca 2023 roku).

ZPI jest regulowany przepisami art. 37ea –37eg u.p.z.p. Stanowi szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który ma obejmować obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej (art. 37ea ust. 3) i jest podejmowany na wniosek o uchwalenie, złożony przez inwestora.

Jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego przez ten ZPI (art. 37ea ust. 2-4 u.p.z.p.).

Charakter ZPI został jednoznacznie przesądzony – jest to plan miejscowy, uchwalany dla konkretnej inwestycji.

ZPI muszą być zgodne z planem ogólnym (albo studium, do czasu uchwalenia planu ogólnego).

Do spraw nieuregulowanych przepisami art.37ea-37m do zintegrowanego planu inwestycyjnego stosuje się przepisy dotyczące planu miejscowego (art. 37n ust. 1 u.p.z.p.).

ZPI będą uchwalane przez radę gminy na wniosek inwestora po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron, w tym w zakresie inwestycji uzupełniającej.

Od kiedy można składać wnioski o zintegrowane plany inwestycyjne?

Od 24 września 2023 roku. Od tego dnia obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, także te dotyczące zintegrowanych planów inwestycyjnych.

Czy ZPI może obejmować także inne rodzaje inwestycji poza inwestycjami mieszkaniowymi?

Tak. Zintegrowany plan inwestycyjny, w przeciwieństwie do uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (tzw. uchwała Lex Deweloper), może zasadniczo dotyczyć każdego rodzaju inwestycji, nie tylko inwestycji mieszkaniowej.

Czy ZPI musi być zgodny z planem ogólnym / studium?

Tak. ZPI będzie musiał być zgodny z planem ogólnym (a do czasu jego uchwalenia - ze studium). Wynika to z tego, że ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, a do spraw nieuregulowanych przepisami w zakresie zintegrowanego planu inwestycyjnego stosuje się przepisy dotyczące planów miejscowych.

Czy gmina jest zobowiązana do uchwalenia ZPI?

Nie. Gminy będą miały w tym zakresie pełną swobodę. Złożenie wniosku nie tworzy po stronie gminy zobowiązania do jego uchwalenia. Rada gminy będzie decydować (w formie uchwały) czy przystąpić do sporządzania ZPI, a następnie może (ale nie musi) ZPI uchwalić (art. 37ec u.p.z.p.).

Niezależnie od tego wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadząc postępowanie w sprawie uchwalenia ZPI może w dowolnym czasie, aż do zawarcia umowy, odstąpić od negocjacji umowy urbanistycznej, bez konieczności uzasadnienia tej decyzji. Brak jest zatem podstaw do obaw zgłaszanych przez środowiska samorządowe, że gminy będą zmuszane do uchwalenia ZPI pod inwestycje, których mieszkańcy nie akceptują.

Czy wniosek o ZPI może odnosić się wyłącznie do głównej inwestycji?

Nie. Zintegrowany plan inwestycyjny musi obejmować obszar inwestycji głównej oraz obszar inwestycji uzupełniającej (art. 37ea ust. 2 u.p.z.p.).

Czy obszar inwestycji głównej musi przylegać do obszaru inwestycji uzupełniającej?

Nie ma przeszkód, aby obszar inwestycji głównej oraz obszar inwestycji uzupełniającej były rozłączne (nie muszą do siebie przylegać). Tym samym jeden ZPI może składać się z wielu obszarów inwestycji głównej i wielu obszarów inwestycji uzupełniających.

Warto zaznaczyć, że w przypadku, w którym inwestycją główną będzie obiekt handlu wielkopowierzchniowego, zgodnie z treścią art. 15 ust. 2a, projekt ZPI (oprócz obszaru inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej) będzie musiał obejmować co najmniej obszar, na którym powinny nastąpić zmiany w strukturze funkcjonalno-przestrzennej, w wyniku realizacji tego obiektu.

Czy ZPI muszą być zgodne ze standardami dostępności infrastruktury społecznej?

Tak, ale dopiero po uchwaleniu planu ogólnego i pod warunkiem, że w jego ramach gmina określi gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. W takim przypadku, w ramach ZPI, będzie można wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia ZPI lub możliwe do realizacji na podstawie ZPI lub planu miejscowego (art. 13f ust. 4).

Jakie wymogi musi spełniać wniosek inwestora o ZPI?

Wniosek składany jest przez inwestora do rady gminy za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 37ea ust. 1 u.p.z.p.).

Do wniosku dołącza się projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego (art. 37eb ust. 1 u.p.z.p.).

Wniosek o ZPI, w przeciwieństwie do ULIM, może zasadniczo dotyczyć każdego rodzaju inwestycji, nie tylko inwestycji mieszkaniowej.

Jakie wymogi musi spełniać projekt ZPI?

Projekt ZPI powinien (art. 37eb ust. 2 u.p.z.p.):

·   spełniać wymogi właściwe dla planu miejscowego, określone w art. 15 ust. 1-3, art. 16 ust. 1 u.p.z.p.,

·   być zgodny z rozporządzeniem określającego wymagany zakres sposób przygotowania projektu planu miejscowego w części tekstowej i graficznej,

·   zawierać załącznik w postaci danych przestrzennych, o jakim mowa wart. 67a ust. 5 u.p.z.p.,

·   być zgodny z przepisami odrębnymi (takie wymagania zawarte są w wielu ustawach, m.in. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, o ochronie przyrody, prawo ochrony środowiska, czy w ustawie o lasach).

Biorąc pod uwagę wymagania właściwe dla planu miejscowego projekt ZPI:

·   powinien składać się z części tekstowej i graficznej i powinien zawierać uzasadnienie (art. 15 ust. 1 u.p.z.p.),

·   należy go sporządzić przy uwzględnieniu polityki przestrzennej gminy określonej w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego (jw.),

·   powinien zawierać obligatoryjne elementy^[1] właściwe dla planu miejscowego (art. 15 ust. 2 u.p.z.p.), takie jak (i) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, (ii) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, czy (iii) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu.

·    może zawierać elementy fakultatywne (wymienione wart. 15 ust. 3 u.p.z.p.), co istotne Nowelizacja daje możliwość fakultatywnego określenia (i) maksymalnej intensywności zabudowy, (ii) maksymalnej liczby miejsc do parkowania, a także (iii) linie zabudowy dla kondygnacji podziemnych.

Projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego, zgodnie z treścią art. 16 ust. 1 u.p.z.p., powinien być sporządzony zasadniczo w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym.

Projekt ZPI będzie mogła sporządzić osoba spełniająca kryteria określone w art. 5 u.p.z.p. (m.in. osoby posiadające dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie architektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej).

Czy kilku inwestorów może złożyć jeden wniosek o ZPI, obejmujący kilka inwestycji głównych?

Tak, kilku inwestorów może złożyć jeden wniosek o ZPI na kilka inwestycji – w takiej sytuacji będą oni wspólnie stronami umowy urbanistycznej.

W przypadku złożenia kilku oddzielnych wniosków, wójt (burmistrz, prezydent miasta) może prowadzić jedno postępowanie w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. W takim przypadku zawierana jest jedna umowa urbanistyczna oraz podejmowana jedna uchwała w przedmiocie zintegrowanego planu inwestycyjnego (art. 37eg u.p.z.p.).

Jak wygląda procedura uchwalania ZPI przez gminę?

Po złożeniu wniosku przez inwestora wójt (burmistrz, prezydent miasta) sprawdza czy wniosek spełnia ustawowe wymagania. W przypadku ich braku, w terminie 3 dni roboczych od dnia otrzymania wniosku przekazuje wniosek radzie gminy oraz stosownie ogłasza o jego złożeniu. Jeżeli wniosek zawiera braki, wzywa inwestora do złożenia projektu ZPI spełniającego ustawowe wymogi, zakreślając na to termin nie dłuższy niż 14 dni. Nieusunięcie braków będzie powodowało pozostawienie wniosku bez rozpoznania, co stwierdzane będzie postanowieniem, na które będzie przysługiwało zażalenie do wojewody.

Po przekazaniu wniosku rada gminy podejmuję uchwałę o przystąpieniu do sporządzania ZPI (mając w tym względzie pełną swobodę).

W przypadku podjęcia pozytywnej uchwały wójt (burmistrz, prezydent miasta) podejmuje następujące działania:

1. prowadzi z inwestorem negocjacje w zakresie projektu ZPI oraz treści projektu umowy urbanistycznej (w negocjacjach bierze także udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku jej niewyznaczenia – przewodniczący rady gminy),

2. uwzględniając wynik wcześniejszych negocjacji wprowadza zmiany do projektu ZPI wraz z uzasadnieniem, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana oraz sporządza projekt umowy urbanistycznej,

3. projekt ZPI wraz z uzasadnieniem oraz projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko udostępnia w BIP (a od 1 stycznia 2026 roku w rejestrze urbanistycznym),

4. jednocześnie z udostępnieniem, o którym mowa powyżej występuje o właściwe dla planu miejscowego opinie i uzgodnienia, a także występuje o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli jest to wymagane oraz ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych i je przeprowadza,

5. wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego wynikające z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień, przeprowadzonych konsultacji społecznych oraz, w niezbędnym zakresie, ponawia wcześniejsze czynności,

6. zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną,

7. całość dokumentacji udostępnia w BIP (a od 1 stycznia 2026 roku w rejestrze urbanistycznym),

8. przedstawia radzie gminy projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej wraz z raportem z konsultacji społecznych.

Rada gminy może (ale nie musi) uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny. Co istotne rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, natomiast może go zwrócić do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do projektu ZPI. Po podjęciu takiej uchwały wójt (burmistrz, prezydent miasta) ponawia niezbędne czynności i ponownie przedstawia radzie gminy wniosek z załącznikami.

Przepisy dopuszczają zastosowanie trybu uproszczonego dla uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, jeżeli dotyczy on wyłącznie lokalizacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektronie wiatrowe. W takiej sytuacji nie jest konieczna uchwała o przystąpieniu do sporządzenia ZPI, a konsultacje społeczne prowadzi się przez 14 (a nie 21) dni.

Czym jest umowa urbanistyczna i czym jest inwestycja uzupełniająca?

Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej (art. 37ed ust. 1 u.p.z.p.). Zawarcie umowy urbanistycznej jest obligatoryjnym elementem procedury uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. Innymi słowy nie jest możliwe uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego bez zawarcia umowy urbanistycznej.

Czy wymiar zobowiązań inwestora wynikających z umowy urbanistycznej jest ograniczony?

Nie, brak jest w ustawie ograniczeń w tym zakresie. Nie ma jednak przeszkód, aby gminy, w ramach dobrych praktyk, samodzielnie określiły uniwersalne ramy oczekiwań, a najlepiej stałą wysokość takich zobowiązań (zależnych od wielkości, rodzaju i lokalizacji inwestycji głównej). Pozwoliłoby to uniknąć przewlekłości procesów i napięć na tym tle (powodujących m.in. obniżenie pewności procesu inwestycyjnego czy nierówne traktowania inwestorów).

Jakiego rodzaju świadczeń gmina może oczekiwać w ramach umowy urbanistycznej?

Podstawowym świadczeniem, wynikającym wprost z art. art. 37ed ust. 1 u.p.z.p., jest realizacja na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej.

Art. 37ed ust. 2 u.p.z.p. wymienia przykładowo rodzaje dodatkowych zobowiązań, które mogą polegać m.in. na:

·   przekazaniu na rzecz gminy nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,

·   świadczeniu pieniężnym, tj. pokryciu całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej poniesionych przez gminę, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, stanowiącą własność osoby trzeciej, na której ma być zrealizowana inwestycja uzupełniająca, a także pokryciu całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 u.p.z.p.

Powyższy katalog jest otwarty, co oznacza, że inwestor może zobowiązać się także do innych świadczeń na rzecz gminy.

Dodatkowo ustawodawca wymaga, aby inwestor, w umowie urbanistycznej, zobowiązał się do zbycia na rzecz gminy nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, o ile inwestor jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Zbycie może być odpłatne i nieodpłatne.

Czym jest inwestycja uzupełniająca?

Definicję zawiera art. 2 ust. 5a u.p.z.p. – jest to inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze inwestycji głównej.

Do czego gmina może zobowiązać się w umowie urbanistycznej?

Ustawa wymienia jedynie przykładowe rodzaje świadczeń, wskazując, że gmina może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy, a także zwolnić w całości lub w części z opłaty planistycznej. Katalog jest jedynie przykładowy, gmina może zobowiązać się także do innych świadczeń.

Czy inwestor musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości?

Przepisy ustawy nie wymagają, aby wnioskujący o ZPI inwestor był właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być zrealizowana inwestycja główna lub uzupełniająca, jednak może się okazać, że niezbędnym będzie przynajmniej, aby miał zawarte stosowne umowy z ich właścicielami. Gmina może bowiem oczekiwać, aby w ramach umowy urbanistycznej inwestor skutecznie zobowiązał się do przekazania nieruchomości stanowiącej część inwestycji głównej (art. 37ed ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.) lub zobowiązał się względem gminy (inwestor lub osoba trzecia) do zbycia nieruchomości, na której ma być zrealizowana inwestycja uzupełniająca. Zbycie może być odpłatne i nieodpłatne.

Kiedy umowa urbanistyczna zaczyna obowiązywać?

Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do tej umowy (art. 37ed ust. 8).

Czy od umowy urbanistycznej można będzie odstąpić?

Tak, w określonych przypadkach strony mogą odstąpić od umowy urbanistycznej. Po jej zawarciu strony mogą od niej odstąpić, jeżeli ZPI zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności zintegrowanego planu inwestycyjnego (art. 37ed ust. 11).