Decyzja WZ a reforma planowania przestrzennego: kluczowe zmiany

Decyzje WZ po reformie planowania przestrzennego – jakie są najważniejsze zmiany w zakresie zabudowy po reformie planowania przestrzennego? Czytając ten artykuł dowiesz się m.in.:

jak plany ogólne wpłyną na decyzje o ustaleniu warunków zabudowy oraz jakie zmiany w warunkach zabudowy mogą wystąpić?
kiedy będzie można wystąpić o decyzję WZ w zgodzie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu,
co to znaczy, że decyzje WZ będą musiały być zgodne z planem ogólnym.

Plan ogólny a decyzje WZ po reformie planowania przestrzennego

Pomimo, że od uchwalenia przepisów wprowadzających reformę planowania przestrzennego minął już ponad rok, temat decyzji o warunkach zabudowy, czyli tak zwanych decyzji WZ, wciąż budzi wiele kontrowersji. Często pojawiają się pytania, czy po wejściu w życie planów ogólnych już nie będzie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, czy dotychczas wydane decyzje WZ wygasną po wejściu w życie planu ogólnego.

Jednym z głównych elementów reformy planowania przestrzennego wdrażanej na podstawie przepisów uchwalonych w 2023 r. jest zastąpienie dotychczasowych studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planami ogólnymi. Plany ogólne to dokumenty planistyczne, które będzie musiała posiadać każda gmina (przynajmniej teoretycznie) do 31 grudnia 2025 r. Zapisy planu ogólnego będą miały bezpośredni wpływ na decyzje podejmowane w zakresie zagospodarowania przestrzennego.

Jakie znaczenie dla decyzji o warunkach zabudowy będą miały plany ogólne i co to są obszary uzupełnienia zabudowy w kontekście nowelizacji?

Dotychczas regułą było, że jeśli na danym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to nie było przeszkód żeby wystąpić o decyzję WZ.

Według nowych zasad, już nie wystarczy, żeby teren nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzje o warunkach zabudowy dotyczące budowy nowego obiektu będą mogły być wydane tylko jeśli teren inwestycji znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, czyli specjalnej strefie wyznaczanej w planie ogólnym, na której dopuszczalne jest wydawanie decyzji WZ.

Obszar uzupełnienia zabudowy może, ale nie musi być wyznaczony w planie ogólnym. Oznacza to, że uchwalając plan ogólny gmina może uznać, że na określonym terenie nie chce, aby zabudowa mogła być lokalizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i inwestor powinien poczekać aż na danym terenie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli gmina jednak zdecyduje się na wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy (czyli obszaru na którym możliwe jest wydawanie decyzji WZ) nie będzie miała dowolności w wyznaczaniu granic tego obszaru. Wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy będzie obywać się według ściśle określonych reguł określonych w przepisach, które mają zagwarantować, że decyzje WZ będą służyły faktycznie do "uzupełnienia" istniejącej już zabudowy, a nie do tworzenia osiedli lub innych inwestycji w szczerym polu, bez dostępu do infrastruktury, przystanków, szkół itp.

Co to znaczy, że decyzja WZ musi być zgodna z planem ogólnym oraz nowymi przepisami?

Załóżmy, że nieruchomość na którą mają być uzyskane warunki zabudowy znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, który został wyznaczony w planie ogólnym i nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie ma więc przeszkód, żeby wystąpić o warunki zabudowy, ale należy pamiętać o nadziemnej intensywności zabudowy. Na co należy zwrócić uwagę w kontekście wydania warunków zabudowy?

Według nowych zasad, decyzje o warunkach zabudowy muszą być zgodne z postanowieniami planu ogólnego. Oznacza to, że organy wydające decyzje o warunkach zabudowy będą związane przy wydawaniu decyzji przeznaczeniem terenu, który został określony w planie ogólnym, a także parametrami zabudowy, takimi jak:

· dopuszczalna maksymalna wysokość zabudowy będzie musiała być zgodna z planem miejscowym,

· minimalna powierzchnia biologicznie czynna będzie musiała być uwzględniona w kontekście nowej zabudowy,

· wartość maksymalnego udziału powierzchni zabudowy,

· maksymalny udział powierzchni zabudowy.

Przykładowo, nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy np. na inwestycję mieszkaniową, jeśli plan ogólny nie przewiduje takiej funkcji dla terenu.

Co więcej, reforma przewiduje dodatkowe wymagania zgodności decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych, zgodnie z nowelizacją. W przypadku ustalenia w planach ogólnych gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.

Co jeśli plany ogólne nie zostaną uchwalone do końca 2025 r. i co dotychczas wydanymi decyzjami WZ?

Jeśli gminy nie uchwalą planów ogólnych do końca 2025 r. to w takiej sytuacji wydawanie decyzji o warunkach zabudowy po tej dacie nie będzie w ogóle możliwe. Jednak niezależnie od tego, czy plany ogólne zostaną uchwalone w terminie czy nie, dotychczas wydane decyzje WZ nie wygasną, w dalszym ciągu będą obowiązywać i będzie można na ich podstawie uzyskać pozwolenie na budowę.

Jeśli po wejściu w życie planu ogólnego okaże się, że decyzja WZ, która została wydana jeszcze przed wejściem w życie planu ogólnego nie jest z nim zgodna – nie ma powoduje to, że decyzja o warunkach zabudowy utraci moc. Uzyskana decyzja o warunkach zabudowy pozostanie ważna pomimo tego, że wszedł w życie plan ogólny, który przewiduje inne przeznaczenie terenu.

Czy decyzje o warunkach zabudowy będą miały termin ważności?

Warto również wspomnieć o tym, że według nowych zasad decyzje o warunkach zabudowy, będą ważne przez okres 5 lat. Dotychczas ważność decyzji o warunkach zabudowy nie była ograniczona terminem i teoretycznie nic nie stało na przeszkodzie, żeby uzyskać pozwolenie na budowę na podstawie decyzji WZ, która została wydana np. 10 lat temu. Pięcioletni okres ważności decyzji WZ będzie miał zastosowanie do decyzji, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 roku. Wszystkie decyzje WZ, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku pozostaną bezterminowe. Wciąż jest więc szansa, żeby uzyskać bezterminową decyzję WZ.

Pozostałe zmiany w decyzjach WZ po reformie planowania

Reforma planowania przestrzennego przewiduje również inne, bardziej szczegółowe zmiany związane z decyzjami o warunkach zabudowy, które w większości zaczną obowiązywać po uchwaleniu planów ogólnych. Odnotowania wymaga zmiana w zakresie sposobu wyznaczania obszaru analizowanego. Zgodnie z nowymi zasadami, wydając decyzję WZ, właściwy organ wyznacza wokół terenu obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do nie tylko drogi publicznej, drogi wewnętrznej ale również do granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.