Lex deweloper – procedura uchwały dla inwestycji mieszkaniowej. Poznaj ułatwienia w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Z tego artykułu dowiesz się, jak wygląda, krok po kroku, uzyskanie uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie specustawy mieszkaniowej (ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących). Jest to szczególnie istotne w przypadku, gdy zamierzenie inwestycyjne jest planowane do realizacji niezależnie od istnienia planu miejscowego lub jego ustaleń.
Czytając ten artykuł dowiesz się:
· jak wygląda ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na podstawie specustawy;
· jakie kroki powinien podjąć inwestor;
· jakie wymagania powinien spełniać wniosek inwestora;
· jakie będą działania podejmowane przez organy gminy.
Jakie są etapy procedury w sprawie uchwały lex deweloper, tj. o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (ULIM)?
Z doświadczenia Kancelarii wynika, że w ramach procedury uchwalania ULIM możemy wyróżnić następujące etapy:
· etap I (nieformalny) - negocjacje z gminą;
· etap II - postępowanie przed wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta;
· etap III - postępowanie przed radą gminy.
Etap nieformalny - konsultacje z gminą przed złożeniem wniosku w trybie specustawy mieszkaniowej. Dlaczego warto?
Z doświadczenia naszego zespołu wynika, że gminy są skłonne uchwalać ULIMy głównie wtedy, gdy inwestycje zostały wcześniej skonsultowane z organami gminy. Dlatego pierwszym, rekomendowanym etapem procedowania wniosku w trybie specustawy mieszkaniowej powinny być nieformalne konsultacje z organem wykonawczym gminy, które obejmować będą między innymi:
· przedstawienie koncepcji inwestycji;
· poznanie oczekiwań gminy co do inwestycji towarzyszącej.
W większych miastach zdarza się, że gminy przyjmują własne instrukcje co do sposobu postępowania z wnioskami, zachęcając inwestorów doprowadzenia dodatkowych konsultacji. Taka sytuacja ma miejsce m.in. w Warszawie, w której obowiązują:
· instrukcja Prezydenta m.st. Warszawy dotycząca zasad prowadzenia dialogu o inwestycjach wnioskowanych na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących (Instrukcja o Dialogu);
· instrukcja Prezydenta m.st. Warszawy dotyczącej negocjacji z inwestorami prywatnymi dot. spełnienia standardu edukacyjnego zgodnie z ustawą o ułatwieniu w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Instrukcja Edukacyjna).
Chcąc zatem realizować zamierzenie inwestycyjne na zasadach odmiennych od ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warto podejmować starania w celu korzystania z nieformalnych możliwości weryfikacji oczekiwań gminy w ramach procedury przygotowania i realizacji inwestycji.
Etap I - postępowanie przed wójtem / burmistrzem / prezydentem miasta. Konsultacje i wniosek
Postępowanie w Warszawie - nieformalne opiniowanie wniosku
Zgodnie z Instrukcją o Dialogu, przed właściwym procedowaniem wniosku w trybie specustawy mieszkaniowej, inwestor powinien uzyskać:
· pozytywną opinię koncepcji urbanistyczno-architektonicznej przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy (BAiPP);
· pozytywne zaopiniowanie przez zarządcę drogi oraz Biuro Zarządzania Ruchem Drogowym - w celu ustalenia wstępnego zakresu oczekiwań w zakresie obsługi komunikacyjnej;
· dialog o planowanej inwestycji - zaprezentowanie koncepcji Zarządowi Dzielnicy;
· wstępną opinię Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej;
· ponowną opinię BAiPP, jeśli do koncepcji urbanistyczno-architektonicznej zostaną wprowadzone istotne modyfikacje;
· wstępną opinię Komisji Ładu Przestrzennego Rady m.st. Warszawy.
Jakkolwiek przepisy specustawy mieszkaniowej nie wymagają uzyskania ww. etapów w celu uzyskania uchwały w trybie lex deweloper, w praktyce swoboda decyzyjna organów może uniemożliwić uzyskanie uchwały w sprawie konkretnej wnioskowanej lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
Właściwe postępowanie przed organem wykonawczym gminy
Procedura w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie ustawy rozpoczyna się od złożenia wniosku.
Treść wniosku o wydanie ULIM
Wniosek inwestora powinien zawierać:
1. określenie granic terenu objętego wnioskiem (przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej, obejmującej teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać);
2. określenie planowanej minimalnej i maksymalnej powierzchni użytkowej mieszkań;
3. określenie planowanej minimalnej i maksymalnej liczby mieszkań;
4. określenie zakresu inwestycji przeznaczonego na działalność handlową lub usługową;
5. zmian w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojeniu terenu;
6. analizę powiązania inwestycji głównej z uzbrojeniem terenu;
7. charakterystykę inwestycji (obejmującą m.in. zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków i innych potrzeb w zakresie uzbrojenia terenu, niezbędnej liczby miejsc postojowych, zagospodarowania odpadów, planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, parametrów technicznych inwestycji mieszkaniowych;
8. określenie minimalnego udziału powierzchni ogólnodostępnego, nieogrodzonego urządzonego terenu wypoczynku oraz rekreacji lub sportu lokalizowanego w ramach powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestycji mieszkaniowej;
9. wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona, na których mają być zlokalizowane obiekty objęte inwestycją mieszkaniową;
10. wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona, w stosunku do których decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej ma spowodować ograniczenia sposób korzystania z nieruchomości objętej uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej;
11. wskazanie nieruchomości zajmowanych przez inwestora na potrzeby sieci uzbrojenia, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona;
12. wskazanie, w jakim zakresie planowana inwestycja nie uwzględnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku wniosku o ustalenie lokalizacji na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
13. wskazanie, że planowana inwestycja jest zgodna z planem ogólnym gminy, oraz nie jest sprzeczna zuchwałą o utworzeniu parku kulturowego;
14. wykazanie, że inwestycja mieszkaniowa odpowiada standardom, o których mowa w rozdziale 3 ustawy lub lokalnym standardom urbanistycznym.
Załączniki do wniosku
Zgodnie z ustawą, do wniosku załącza się:
1. koncepcję urbanistyczno-architektoniczną;
2. oświadczenie inwestora, że inwestycja nie koliduje z inwestycjami na podstawie innych specustaw, wymienionych w art. 4 pkt. 1-13 specustawy;
3. uzgodnienie właściwego dyrektora urzędu morskiego lub właściwego zarządcy infrastruktury kolejowej lub innego podmiotu zarządzającego odpowiednim obszarem kolejowym - jeśli inwestycja ma być zlokalizowana na obszarach kolejowych lub portów i przystani morskich;
4. decyzję środowiskową, o ile jest wymagana;
5. porozumienie z gminą z art. 22 ustawy, o ile zostało zawarte.
Czynności podejmowane przez wójta / burmistrza / prezydenta miasta na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r.
Weryfikacja formalna
W pierwszej kolejności organ weryfikuje dokumentację pod kątem braków formalnych i wzywa wnioskodawcę do ich uzupełnienia, wskazując termin na ich usunięcie. Termin nie może być dłuższy niż 14 dni, a w przypadku nieusunięcia braków formalnych wniosek pozostaje bez rozpatrzenia.
Konsultacje społeczne, zbieranie wniosków i opiniowanie
Wójt / burmistrz / prezydent miasta nie później niż 3 dni od dnia otrzymania pełnej dokumentacji, zamieszcza ją wraz z załącznikami na stronie Biuletynu Informacji Publicznej gminy, a jeżeli gmina nie ma strony podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej na stronie internetowej gminy, określając formę, miejsce i termin składania uwag do wniosku, liczony od dnia zamieszczenia. Uwagi można wnosić w formie papierowej lub elektronicznej w terminie 21 dni od dnia zamieszczenia wniosku na stronie BIPu gminy.
Ponadto, organ wykonawczy powiadamia także o możliwości przedstawienia opinii właściwe organy oraz występuje o odpowiednie uzgodnienia. Także ww. organy mają ustawowy termin 21 dni na przekazanie opinii i uzgodnień, a brak przekazania opinii lub brak odmowy uzgodnienia uznaje się za brak zastrzeżeń.
Wójt / burmistrz / prezydent miasta przedkłada radzie gminy projekt uchwały wraz z opiniami, uzgodnieniami i uwagami. Jeżeli uchwała ma dotyczyć terenu, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, organ przedkłada również opracowanie ekofizjograficzne oraz prognozę oddziaływania na środowisko, sporządzone na potrzeby tego planu.
Postępowanie przed radą gminy
Uchwała w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej
Rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku.
Jeżeli uchwała nie może być podjęta w tym terminie, przewodniczący rady gminy jest obowiązany w tym terminie powiadomić inwestora, podając powody opóźnienia oraz wskazując nowy termin podjęcia uchwały, nie dłuższy jednak niż 30 dni od dnia upływu pierwotnego terminu.
Uchwała o ustaleniu lokalizacji podlega publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
Uchwała w sprawie lokalizacji inwestycji towarzyszącej w trybie lex deweloper
Ustalenie lokalizacji inwestycji towarzyszącej odbywa się na zasadach analogicznych do inwestycji głównej. Uchwała może dotyczyć całości lub części inwestycji towarzyszącej.
Podsumowanie
Występując z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej należy pamiętać o formalnych i nieformalnych kryteriach rozpatrywanych przez gminę. Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej zawiera wymogi ustawowe i jest sformalizowana, jednakże nie wyklucza to nieformalnej ścieżki ustaleń z gminą, zwłaszcza przed przygotowaniem kompletnego wniosku.
Pamiętać należy w szczególności, że procedura na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. daje dużą swobodę decyzyjną organom gminy. Mając na uwadze, że inwestycje w tym trybie mogą powstawać niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu, procedowanie ULIM jest przedmiotem zainteresowania mediów i mieszkańców gminy, co przekłada się także na decyzje właściwej miejscowo rady gminy.
