Dowiedz się, jak wygląda umowa na inwestycje oświatowe z deweloperem w Warszawie zgodnie z ustawą lex deweloper. Poznaj wymogi, jakie musi spełnić inwestor przy realizacji inwestycji w oparciu o specustawę mieszkaniową.
Czytając poniższy tekst dowiesz się:
· czym jest lex deweloper, do kiedy obowiązuje ustawa oraz w jakich przypadkach uchwała ULIM może być sprzeczna ze studium uwarunkowań,
· jakie są zasady spełnienia standardu edukacyjnego w Warszawie w oparciu o Instrukcję Edukacyjną,
· jak obliczyć liczbę potencjalnych uczniów i tym samym oczekiwania Miasta w przypadku możliwości spełnienia standardu edukacyjnego w oparciu o przekazanie lokalu użytkowego,
· kiedy może być zastosowany i jak wygląda możliwość spełnienia standardu edukacyjnego w trybie uproszczonym.
Czym jest Lex deweloper?
Lex deweloper (inaczej: Specustawa mieszkaniowa) to ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. i od tego czasu podlegała kilku nowelizacjom. Ustawa wprowadziła nowe narzędzie planistyczne w postaci uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (tzw. ULIM), co oznacza, że budowa mieszkań może obecnie być realizowana w oparciu o ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy, zintegrowane plany inwestycyjne oraz ULIM.
Termin obowiązywania ustawy lex deweloper
Zgodnie z obecnym brzmieniem przepisów, nadanym przez nowelizację ustawy z 2023 roku, Specustawa obowiązuje do 31 grudnia 2025 roku. Jedynie do tej daty mogą być podejmowane uchwały. Wobec braku odpowiedniego przepisu przejściowego nie wystarczy w tym czasie samo złożenie wniosku. Trzeba złożyć go odpowiednio wcześnie, żeby do końca 2025 roku rada gminy zdążyła podjąć uchwałę.
Inwestycja mieszkaniowa na podstawie specustawy a studium
Zasadniczo ULIM musi być zgodny ze studium. Do czasu wejścia w życie planu ogólnego istnieją jednak wyjątki. Inwestycje można lokalizować, pomimo sprzeczności ze studium w przypadkach wymienionych w art. 5 ust. 4 Specustawy:
1. na terenach, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane,
2. na terenach, na których jest lub może być zlokalizowany obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000mkw.,
3. na terenach, na których jest zlokalizowany budynek biurowy.
WAŻNE: powyższe wyjątki dalej obowiązują, pomimo tego w systemach typu LEX czy Legalis określający je art. 5 ust. 4 oznaczony jest jako "uchylony"; wszystko przez skomplikowane przepisy przejściowe – wyjątki przestaną obowiązywać dopiero z dniem wejścia w życie planu ogólnego.
Po wejściu w życie planu ogólnego – konieczna jest będzie zgodność z planem ogólnym gminy, bez żadnych wyjątków.
Ustawa przewiduje także inne ograniczenia. Dla przykładu nie można lokalizować inwestycji na terenach objętych uchwałą o utworzeniu parku kulturowego, czy na których ma być realizowana inwestycja na podstawie innych specustaw.
Jakie wymagania dla inwestycji przewiduje Specustawa mieszkaniowa?
Niezależnie od tego, że teren inwestycji musi spełnić odpowiednie wymagania, także sama inwestycja musi odpowiadać kryteriom ustalonym przez ustawę oraz określonym przez samorząd w lokalnych standardach urbanistycznych.
Są to standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych, czyli:
1. wymagania dotyczące parametrów inwestycji (m.in. wysokość, powierzchnia biologicznie czynna, czy odpowiednia liczba miejsc postojowych),
2. wymagania dotyczące dostępności infrastruktury technicznej i społecznej (dostęp do drogi publicznej, sieci infrastruktury, przystanku komunikacyjnego transportu publicznego, szkoły podstawowej czy terenów rekreacji, wypoczynku i sportu).
Wyżej wymieniona infrastruktura nie musi istnieć w dniu składania wniosku o ULIM. Zgodnie z ustawą wymienione standardy można spełnić zarówno w oparciu o infrastrukturę istniejącą w dniu składania wniosku, jak i w oparciu o infrastrukturę planowaną do realizacji.
W takim przypadku może być konieczne zawarcie odpowiedniej umowy, chociaż nie zawsze musi być to porozumienie określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej o jakim mowa w art. 22 Specustawy.
Jakie są obowiązujące zasady spełnienia standardu edukacyjnego w Warszawie?
Standard dostępności szkoły podstawowe j jest określony ustawą, ale może być zmienione przez gminę w ramach gminnych standardów urbanistycznych ("LSU"). Zgodnie z LSU obowiązującymi w Warszawie inwestycję lokalizuje się w odległości nie większej niż 800 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji.
Sposób obliczenia ilości uczniów
Zgodnie z treścią ustawy liczbę mieszkańców planowanego projektu oblicza się dzieląc powierzchnię użytkową mieszkań przez 28 m2. Zgodnie z LSU liczba dzieci (potencjalnych uczniów) to 10% liczby mieszkańców.
PRZYKŁAD: jeżeli inwestycja ma mieć 15.000 PUM to:
· liczba mieszkańców wynosić będzie 536 (15.000 PUM / 28 m2),
· liczba dzieci 54 (10% z 536).
Zaświadczenie edukacyjne
Potwierdzenie spełnienia standardu edukacyjnego powinno być wykazane przez zaświadczenie, wydawane przez Biuro Edukacji Urzędu m.st. Warszawy.
PRZYKŁAD: inwestor planując 15.000 PUM będzie wnosił o wydanie zaświadczenia, że szkoła podstawowa położona w odległości nie większej niż 800m będzie w stanie przyjąć 54 uczniów.
W przypadku braku uzyskania pozytywnego zaświadczenia spełnienie standardu oświatowego może nastąpić:
1. poprzez zawarcie porozumienia z art. 22 Specustawy, określającego sposób realizacji inwestycji towarzyszącej (zawsze w przypadku konieczności budowy nowej szkoły), albo
2. w trybie uproszczonym określonym w Instrukcji Edukacyjnej (w przypadku inwestycji generujących do 200 uczniów na obszarach uzupełnienia funkcji oświatowej).
Zasady spełnienia standardu edukacyjnego w oparciu o Instrukcję Edukacyjną
W kwestii standardów edukacyjnych, Prezydent m.st. Warszawy wydał w dniu 13 kwietnia 2022 roku instrukcję dotyczącą negocjacji z inwestorami prywatnymi dot. spełnienia standardu edukacyjnego zgodnie z ustawą o ułatwieniu w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („Instrukcja Edukacyjna”).
Instrukcja uzależnia obowiązki inwestora od wielkości planowanej inwestycji oraz strefy, w której inwestycja jest lokalizowana.
Instrukcja Edukacyjna dzieli Miasto na:
1. strefę uzupełniania funkcji oświatowych, w ramach której inwestor może zrealizować swój obowiązek poprzez (i) przekazanie na rzecz miasta lokalu na cele oświatowe (UWAGA: tylko w przypadku inwestycji generujących do 200 uczniów), albo poprzez (ii) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę czy zmiany sposobu użytkowania istniejącej placówki oświatowej,
2. strefę konieczności wprowadzenia funkcji oświatowych, w której zapotrzebowanie na te funkcje można wypełnić wyłącznie poprzez budowę nowych placówek lub rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, czy zmianę sposobu użytkowania istniejących placówek. W strefie tej nie dopuszcza się wypełnienia zapotrzebowania w drodze przekazania lokali.
Dodatkowo Instrukcja ustala następujące przedziały inwestycji, ze wskazaniem na rodzaj placówki będącej spełnieniem standardu edukacyjnego:
3. do 200 uczniów - przekazanie lokalu użytkowego w standardzie oświatowym albo budowa, rozbudowa, nadbudowa,przebudowa, czy zmiana sposobu użytkowania istniejącej placówki oświatowej,
4. do 300 uczniów - wybudowanie placówki oświatowej pozwalającej na utworzenie co najmniej 9 oddziałów, albo rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub zmiana sposobu użytkowania istniejącej placówki oświatowej,
5. powyżej 300 uczniów - wybudowanie placówki oświatowej w postaci szkoły podstawowej.
Tryb uproszczony
W przypadku projektów do 200 uczniów Instrukcja Edukacyjna dopuszcza możliwość spełnienia standardu edukacyjnego w trybie uproszczonym.
Jeżeli inwestycja położona jest:
1. w strefie uzupełnienia funkcji oświatowej to tryb uproszczony może polegać na przekazaniu lokalu albo budowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, czy zmianie sposobu użytkowania istniejącej placówki oświatowej,
2. w strefie konieczności wprowadzenia funkcji oświatowych to tryb uproszczony może polegać jedynie na budowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, czy zmianie sposobu użytkowania istniejącej placówki oświatowej.
Instrukcja określa sposób obliczenia powierzchni oczekiwanego lokalu oświatowego - 12 m2 na ucznia.
PRZYKŁAD: jeżeli planowana inwestycja będzie generować 54 uczniów to powierzchnia lokalu oświatowego powinna wynosić 648 m2 (54 x 12 m2).
WAŻNE: tryb uproszczony (przekazanie lokalu) nie jest porozumieniem, o którym mowa w art. 22 Specustawy i nie wymaga uprzedniej uchwały rady gminy (w przeciwieństwie do pozostałych sytuacji).
Tryb uproszczony składa się z następujących kroków:
1. Porozumienie dotyczące lokalu lub rozbudowy placówki
Pierwszym krokiem jest zawarcie z m.st. Warszawa porozumienia określającego warunki (i) dostarczenia lokalu na cele oświatowe na pokrycie lokalnych potrzeb edukacyjnych, którego powierzchnia i standard będą zgodne z parametrami wskazanymi w Instrukcji Edukacyjnym lub (ii) budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy czy zmiany sposobu użytkowania placówki oświatowej.
W przypadku, gdy porozumienie dotyczy dostarczenia lokalu, będzie ono zawierało klauzulę o konieczności zawarcia w terminie 39-59 dni (w zależności od terminów rozpatrywania wniosku) od formalnej publikacji wniosku o ULIM, przedwstępnej umowy darowizny/sprzedaży lokalu na cele oświatowe. Porozumienie może zawierać także dodatkowe zobowiązanie inwestora do zlokalizowania na terenie inwestycji ogólnodostępnego placu zabaw lub wykonania naniesień stanowiących ogólnodostępny plac zabaw na gruncie m.st. Warszawy.
2. Ponowna analiza wniosku o zaświadczenie edukacyjne
Po zawarciu porozumienia następuje ponowna analiza wniosku pod kątem spełnienia standardu oświatowego, zakończona wydaniem zaświadczenia edukacyjnego według wzoru załączonego do Instrukcji Edukacyjnej.
Integralną częścią zaświadczenia jest porozumienie (umowa intencyjna) wskazane powyżej. Na etapie rozpatrywania wniosku o lokalizację inwestycji mieszkaniowej na wniosek inwestora może zostać wydane kolejne zaświadczenie po zawarciu przedwstępnej umowy i po uzyskaniu niezbędnych opinii i uzgodnień, potwierdzające parametry projektu. Zaświadczenie wydawane jest w oparciu o zaktualizowane parametry zbieżne z projektem uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i będzie ważne przez okres 12 miesięcy (rok szkolny). Wydanie zaświadczenia potwierdza spełnienie warunków określonych w LSU.
3. Złożenie przez inwestora wniosku o ULIM
4. Zawarcie przedwstępnej umowy darowizny
Następnie zawierana jest w formie notarialnej przedwstępna umowa darowizny/sprzedaży lokalu na cele oświatowe. Jej podpisanie powinno nastąpić w terminie 39-59 dni (w zależności od terminów rozpatrywania wniosku) od formalnej publikacji wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
Zabezpieczeniem umowy mogą być alternatywnie według uznania wnioskodawcy:
1. wniosek o wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej inwestycji o wybudowanie lub przeniesienie własności lokalu usługowego o powierzchni X mkw; lub
2. depozyt notarialny, gwarancja bankowa lub ulokowanie kwoty na rachunku sum depozytowych prowadzonych przez m.st. Warszawę jako zabezpieczenie wykonania przedwstępnej umowy darowizny obejmujący kwotę stanowiącą iloczyn 6.000 PLN oraz powierzchni lokalu mającego być przedmiotem darowizny.
Jednocześnie, przedwstępna umowa darowizny może zawierać postanowienia, na mocy którego m.st. Warszawy zobowiązuje się na wniosek inwestora do zawarcia umowy o zamianie pierwszeństwa wpisu jego roszczenia poprzez ustąpienie pierwszeństwa na rzecz hipoteki banku finansującego inwestycje objętą uchwałą o lokalizacji.
W przedwstępnej umowie darowizny ponadto:
1. strony zobowiążą się do zawarcia aneksu;
2. zostanie zamieszczone zobowiązanie do zapłaty przez inwestora kary umownej w przypadku wystąpienia okoliczności uniemożliwiających wykonanie umowy darowizny/sprzedaży lokalu na cele oświatowe;
3. zostanie zamieszczona zgoda inwestora na wypłacenie na rzecz m.st. Warszawy kwoty ulokowanej w depozycie notarialnym lub na rachunku sum depozytowych tytułem kar umownych w przypadku wystąpienia okoliczności uzasadniających ich zapłatę.
5. Podjęcie uchwały
Krokiem piątym jest podjęcie przez Radę m.st. Warszawy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej określającej publiczne usługi oświaty jako jedno z przeznaczeń projektowanych obiektów budowlanych (z ewentualnym doprecyzowaniem czy jest to szkoła czy przedszkole) z podaniem parametrów wynikających z umowy.
6. Wydanie pozwolenia na budowę
Pozwolenia na budowę wydawane jest w oparciu o uchwałę wraz ze wskazaniem, który lokal będzie wypełniał dyspozycję z uchwały dot. realizacji publicznych usług oświaty.
7. Aneks do umowy przedwstępnej
Strony następnie zawierają aneks do umowy przedwstępnej, w terminie 30 dni od wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, w zakresie dookreślenia przedmiotu darowizny.
8. Darowizna
Po zakończeniu inwestycji i uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności następuje zawarcie ostatecznej umowy darowizny (lub sprzedaży) lokalu.
9. Zwolnienie zabezpieczeń
Po zawarciu umowy następuje zwolnienie kwoty złożonej w depozycie notarialnym lub na rachunku sum depozytowych m.st. Warszawy.
Podsumowanie
Oczywiście praktyka zwykle różni się od teorii. Trzeba zakładać, że w konkretnym przypadku mogą wystąpić różnice względem zasad zawartych w Instrukcji Edukacyjnej. Tym niemniej samo wydanie Instrukcji należy ocenić bardzo pozytywnie - pozwala bowiem na (przynajmniej wstępne) ustalenia oczekiwań oświatowych Miasta i zaplanowanie sposobu postępowania.
WARTO ZAPAMIĘTAĆ: Zastosowanie trybu uproszczone możliwe jest jedynie dla inwestycji do 200 uczniów. Porozumienie zawierane w tym trybie nie wymaga uprzedniej zgody rady gminy (nie jest to bowiem porozumienie z art. 22 Specustawy mieszkaniowej). W celu obliczenia potencjalnego oczekiwania Miasta co do powierzchni lokalu należy obliczyć liczbę uczniów (10% liczby mieszkańców) oraz pomnożyć przez 12 m2 na ucznia.
