Wspólnota mieszkaniowa: czym jest, prawa i obowiązki oraz zarząd nieruchomości

W tym artykule dowiesz się:

- jaki jest cel wspólnoty mieszkaniowej

- czym jest wspólnota mieszkaniowa

- jak powstaje wspólnota mieszkaniowa

- czy można zrezygnować z udziału we wspólnocie mieszkaniowej

- jakie prawa i obowiązki przysługują wspólnocie mieszkaniowej

- kto podejmuje decyzje w imieniu wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota Mieszkaniowa – jaki jest jej cel?

Każda nieruchomość zabudowana wymaga zarządzania – opłacania podatków, zapewniania dostępu do mediów oraz planowania i przeprowadzania remontów. W przypadku domu jednorodzinnego stanowiącego własność jednej osoby sprawa wydaje się relatywnie prosta. Co w przypadku gdy nieruchomość stanowi współwłasność wielu różnych osób?

W przypadku współwłasności nieruchomości, współwłaściciele powinni ze sobą współdziałać, a w sprawach większej wagi np. sprzedaży lub obciążenia nieruchomości powinni osiągać jednomyślność. Zasady zarządu nieruchomością pozostającą we współwłasności zostały uregulowane w art. 195-221 kodeksu cywilnego.

Szczególnym przypadek współwłasności uregulowany odrębnie w ustawie o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U.2023.1688 tj.) dotyczy budynków wielorodzinnych (bloków, apartamentowców). Z jednej strony poszczególne lokale mieszkalne (mieszkania) i lokale usługowe (restauracje, sklepy, biura) stanowią przedmiot odrębnej własności poszczególnych z drugiej jednak strony korytarze, windy oraz klatki schodowe są częściami wspólnymi, wymagającymi sprzątania i remontów.

W celu usprawnienia – a przy liczniejszych zbiorowościach wręcz umożliwienia – funkcjonowania i zarządzania budynkami wielorodzinnymi, ustawodawca wprowadził instytucję wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota Mieszkaniowa – jak powstaje?

Wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa przy wyodrębnieniu i przeniesieniu własności pierwszego lokalu w danym budynku wielorodzinnym. Wspólnoty mieszkaniowe są obligatoryjne – z prawem własności lokalu (niezależnie czy jest to własność lokalu, współwłasność łączna czy współwłasność w częściach ułamkowych) jest nierozerwalnie związane członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej. Własności lokalu odpowiada bowiem stosowny udział w części wspólnej nieruchomości. Dla danej nieruchomości może istnieć tylko jedna wspólnota.

Zarówno zniesienie wspólnoty mieszkaniowej, jak i opuszczenie wspólnoty mieszkaniowej jest niemożliwe. Celem takiego uregulowania jest bowiem zapobiegnięcie paraliżowi funkcjonowania budynku wielorodzinnego. 

Wspólnota Mieszkaniowa – czym jest? 

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Innymi słowy własność lokalu w budynku wielorodzinnym wiąże się z przynależnością do wspólnoty mieszkaniowej. 

Członkiem wspólnoty mieszkaniowej będzie więc zarówno właściciel lokalu wyodrębnionego (stanowiącego przedmiot odrębnej własności) jak i właściciel lokalu niewyodrębnionego (najczęściej deweloper, który jeszcze nie sprzedał danego lokalu).

Wyróżnia się następujące rodzaje wspólnot mieszkaniowych: małe i duże wspólnoty mieszkaniowe. Mała wspólnota mieszkaniowa istnieje w budynkach w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż 3. Jeżeli liczba lokali wynosi więcej niż 3 mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową. Różnica pomiędzy małą a duża wspólnotą jest zasadnicza i dotyczy sposobu zarządu nieruchomością wspólną – w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej zarząd prowadzony jest w oparciu o przepisy o współwłasności zawarte w kodeksie cywilnym; duże wspólnoty mieszkaniowe podlegają regulacjom zawartym w ustawie o własności lokali.

Jakie są zadania wspólnoty mieszkaniowej?

Podstawowym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest gospodarowanie nieruchomością wspólną, które obejmuje przede wszystkim:

- planowanie i przeprowadzanie konserwacji oraz remontów,

- organizowanie i zapewnianie dostępu do mediów,

- ponoszenie opłat z tytułu dostępu do mediów w częściach wspólnych,

- ponoszenie opłat z tytułu podatku od nieruchomości,

- ingerencję w części wspólne nieruchomości.

Poza tym, zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota mieszkaniowa może także uczestniczyć na prawach strony w postępowaniach administracyjnych.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej - jest jednostką organizacyjną w rozumieniu art. 33(1) kodeksu cywilnego, przy czym może nabywać jedynie takie prawa i obowiązki, które są bezpośrednio związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną (por. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku sygn. III CZP 65/07).

PRZYKŁAD

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi części wspólnych budynku (np. klatek schodowych, dachu, elewacji). Natomiast nie może dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi lokalu przysługujących jego właścicielowi, ponieważ nie dotyczą one części wspólnych nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa – jak wygląda zarząd nieruchomością wspólną?

Zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Zmiana sposobu zarządu może nastąpić na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej – w księdze wieczystej powinien być ujawniony sposób zarządu nieruchomością wspólną. 

PRZYKŁAD

Zarząd wspólnotą mieszkaniową może mieć charakter zarządu powierzonego wspólnota mieszkaniowa może powierzyć zarząd wspólnotą podmiotowi profesjonalnemu w zakresie zarządu nieruchomością – zarządcy - tj. osobie fizycznej lub prawnej, niebędącej członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli sposób zarządu nieruchomością wspólną nie zostanie określony w umowie ani uchwale do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.

W takim przypadku, wspólnota mieszkaniowa reprezentowana jest przez zarząd, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej związanymi z utrzymaniem nieruchomości i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę większością głosów, w której dokonuje wyboru zarządu i określa liczbę członków – członkami zarządu mogą być tylko osoby fizyczne, jednak nie ma obowiązku aby byli członkami wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

W sprawach większej wagi tj. sprawach przekraczających zwykły zarząd, decyzje podejmuje ogół właścicieli czyli wspólnota mieszkaniowa w formie uchwały. Uchwały podejmowane są na zebraniach lub w trybie indywidualnego zbierania głosów. O czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu i procedurze podejmowania uchwał przeczytają Państwo w kolejnym artykule.

PODSUMOWANIE

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, której celem jest gospodarowanie nieruchomością wspólną obejmującą budynek wielorodzinny oraz znajdujące się w nim lokale mieszkalne oraz usługowe. Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości. Sprawy wspólnoty mieszkaniowej zależnie od wyboru mieszkańców prowadzi zarząd lub zarządca.

‍