Wspólnota mieszkaniowa: czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające

O tym czym jest wspólnota mieszkaniowa i jak wygląda jej funkcjonowanie dowiesz się w poniższym artykule:

https://www.gplf.pl/post/wspolnota-mieszkaniowa-czym-jest-prawa-i-obowiazki-oraz-zarzad-nieruchomosci

‍

Z lektury tego artykułu dowiesz się:

- w jakim trybie podejmowane są uchwały wspólnoty mieszkaniowej

- jakie czynności wymagają uchwały wspólnoty mieszkaniowej

- czy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota Mieszkaniowa – sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu

Czynności zwykłego zarządu

Jak pisaliśmy w poprzednim artykule, wspólnota mieszkaniowa reprezentowana jest przez zarząd, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej związanymi z utrzymaniem nieruchomości i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej są ograniczone do zwykłych spraw związanych z codziennym gospodarowaniem nieruchomością wspólną. W sprawach większej wagi tj. sprawach przekraczających zwykły zarząd, decyzje podejmuje ogół właścicieli czyli wspólnota mieszkaniowa w formie uchwały. Dopiero na podstawie podjętej uchwały, zarząd jest upoważniony do podejmowania działań w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Czynności przekraczające zwykły zarząd - zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o przymusową sprzedaż lokalu określoną w art. 16 ustawy o własności lokali;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Przywołany powyżej katalog czynności, które przekraczają zwykły zarząd został zawarty w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali jednak nie jest on zamknięty. Przepis ten stanowi wytyczne interpretacyjne co do kwalifikacji czynności wspólnoty mieszkaniowej. 

UWAGA: 

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej wymaga także montaż klimatyzatora oraz zabudowa balkonu ponieważ ingerują w część wspólną nieruchomości, część konstrukcyjną – ściany, elewację, balkony.

Wspólnota mieszkaniowa – procedura podejmowania uchwał

Uchwały właścicieli lokali podejmowane są w jednym z trzech trybów:

1) na zebraniu właścicieli zwołanym przez zarząd, 

2) w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,

3) w formie mieszanej – część głosów może zostać oddana na zebraniu a część w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Co do zasady uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów (w szczególnych przypadkach wpływających na prawo własności poszczególnych właścicieli lokali orzecznictwo Sądu Najwyższego przemawia za koniecznością uzyskania jednomyślności). Możliwe jest wprowadzenie w umowie lub uchwale wspólnoty zasady, że w określonych sprawach na każdego właściciela przypada jeden głos.

PRZYKŁAD

Wspólnota mieszkaniowa składa się z 10 członków, przy czym Jan Kowalski posiada udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 30%. Wspólnota mieszkaniowa ma podjąć uchwałę w sprawie wynagrodzenia zarządu.

Wariant 1

Głosowanie przebiega na zasadach określonych w ustawie, w związku z czym Jan Kowalski dysponuje głosem o sile 3 głosów na zebraniu wspólnoty.

Wariant 2

We wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje uchwała zgodnie, z którą w sprawach wynagrodzenia zarządu każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos. W związku z tym, Jan Kowalski dysponuje głosem o sile 1 głosu.

Jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela lub suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej wprowadza się głosowanie w trybie 1 właściciel = 1 głos. Ma to zapobiec sytuacji, w której właściciel posiadający duży udział we wspólnocie podejmuje wszystkie decyzje samodzielnie.

PRZYKŁAD

Jan Nowak posiada 70% udziału w nieruchomości wspólnej. Z uwagi na to, że uchwały zapadają zwykła większością głosów, głos Jana Nowaka w każdym głosowaniu jest decydujący. Na początku zebrania, trzech właścicieli, którym przysługuje 20% udziałów w nieruchomości zgłasza wniosek o głosowanie w trybie 1 właściciel = 1 głos. Wniosek jest wiążący dla uchwał poddane pod głosowanie na zebraniu, a Jan Nowak traci w tym głosowaniu swoją przewagę. 

Zarząd jest zobowiązany do poinformowania właścicieli pisemnie o podjęciu uchwały z udziałem głosów zebranych pisemnie, ponieważ jest to jedyny sposób na dowiedzenie się przez nich czy uchwała rzeczywiście zapadła.

Wspólnota mieszkaniowa – czy uchwałę można zaskarżyć? 

Co do zasady zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali uchwałę wspólnoty mieszkaniowej można zaskarżyć do sądu cywilnego jeśli:

1) jest niezgodna z przepisami prawa,

2) jest niezgodna z umową właścicieli lokali, 

3) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albo

4) w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Powództwo o uchylenie uchwały powinno zostać wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin ten jest nieprzywracalny – w przypadku jego przekroczenia powództwo zostanie oddalone.

Niepodjęcie uchwały z powodu nieuzyskania większości głosów właścicieli lokali popierających uchwałę nie może prowadzić do uwzględnienia powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (por. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2024 roku sygn. III CZP 20/23). Niepodjęcie uchwały jest to specyficzny przypadek znany jako uchwała negatywna.

PRZYKŁAD

Jeden z właścicieli lokali, Jan Kowalski zwraca się do wspólnoty mieszkaniowej o wyrażenie zgody na montaż klimatyzatora. Zarząd zwołuje zebranie właścicieli. Właściciele są negatywnie nastawieni do pomysłu sąsiada i nie zamierzają wyrazić zgody na montaż klimatyzatora.

Wariant 1

Podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej uchwała o wyrażeniu zgody na montaż klimatyzatora nie zostaje podjęta – większość właścicieli głosowała przeciw. W takiej sytuacji Janowi Kowalskiemu nie przysługują środki prawne.

Wariant 2

Podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej jeden z właścicieli lokali przekonuje pozostałych, aby podjąć uchwałę o zakazie montażu klimatyzatora przez Jana Kowalskiego – większość właścicieli głosuje za, uchwała zostaje podjęta. Jan Kowalski może zaskarżyć uchwałę do sądu.

PODSUMOWANIE

W codziennych sprawa związanych z gospodarowaniem nieruchomością, wszelkie czynności podejmuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej. W sprawach większej wagi wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej wyrażona w uchwale podejmowanej większością głosów. Uchwałę, która jest niezgodna z prawem lub narusza interesy właścicieli lokali można zaskarżyć do sądu.

‍