Zakaz eksmisji – czy nadal obowiązuje?

Całkowity zakaz eksmisji został wprowadzony ustawą z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Miał on na celu ochronę lokatorów w trakcie największego zagrożenia epidemicznego. Stan, który w założeniu miał być wyłącznie przejściowy, trwał 2 lata i był wielokrotnie krytykowany przez właścicieli lokali, samorządowców, ale również przez Rzecznika Praw Obywatelskich.

Ostatecznie zakaz ten został uchylony przez art. 20 ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Jego cofnięcie oznacza zatem powrót do regulacji sprzed pandemii.

Czym jest eksmisja?

Pojęcie eksmisji nie występuje w treści przepisów prawnych. Pod tym pojęciem należy rozumieć wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia lokalu lub innej nieruchomości z osób i rzeczy i wydania uprawnionej osobie. Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego (ochrona własności).

Art.  222  

§ 1.Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, który może zniweczyć żądanie właściciela. Do wykonania eksmisji uprawniony jest organ państwowy (komornik lub administracyjny organ egzekucyjny) i może się odbyć na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego albo ustawy o egzekucji w administracji, w zależności od charakteru obowiązku lub właściwości organu uprawionego do orzekania[1].

Jako podstawę żądania eksmisji uznaje się stan, w którym osoba zajmująca lub władająca lokalem (nieruchomością) nie ma do tego tytułu prawnego. Wiąże się to z samowolnym zajęciem lokalu (nieruchomości) lub zakończeniem trwania stosunku prawnego, na podstawie którego można używać rzeczy cudzej (np. wypowiedzenie umowy najmu). W wyjątkowych sytuacjach można przymusowo usunąć osobę, która dysponuje tytułem prawnym, gdy szczególny przepis na to zezwala (np. konieczność remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związanego ze stanem budynku)[2].

Ograniczenia związane z eksmisją

Polskie prawo nie przewiduje ograniczeń podmiotowych w zakresie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Należy jednakże pamiętać, że w odniesieniu do niektórych grup osób, eksmisja może przebiegać wyłącznie na określonych, specjalnych zasadach.

Istotnym ograniczeniem jest natomiast konieczność zapewnienia dłużnikowi lokalu zastępczego. Zapewnienie lokalu zastępczego przez gminę może w niektórych przypadkach trwać miesiącami lub nawet latami. Ponadto wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się między 1 listopada a 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (z pewnymi wyjątkami).

Najdalej idące ograniczenie zostało jednakże wprowadzone wspomnianą już ustawą z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Art. 15zzu

W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Wspominany już na wstępie cel wprowadzonej regulacji, tj. ochrona lokatorów w trakcie największego zagrożenia epidemicznego, należy ze sporą pewnością ocenić pozytywnie. Wszyscy pamiętamy przecież początkowe tygodnie rozwijającej się pandemii, związaną z tym niepewność i zwyczajny strach przed nowym, nieznanym dotąd wirusem.

To co było natomiast szeroko krytykowane, to nieuzasadnione przedłużanie się trwającego stanu rzeczy. Treść art. 15zzu tzw. ustawy covidowej była co prawda w trakcie swojego obowiązywania dwukrotnie nowelizowana, podczas czego zostały wprowadzone wyłączenia obejmujące swoim zakresem m.in. eksmisję przemocowego członka rodziny lub eksmisję związaną z niektórymi inwestycjami publicznymi. W dalszym ciągu jednakże zakaz obowiązywał w pozostałym zakresie, odbierając właścicielom nieruchomości, ale również samorządom, możliwość rozwiązania problemu nieuczciwych lokatorów.

Uchylenie zakazu eksmisji

Stan epidemii wprowadzono w Polsce od dnia 20 marca 2020 roku i obowiązywał on do dnia 16 maja 2022 roku. Od tego dnia stan epidemii został przekształcony w stan zagrożenia epidemicznego.

Niezależnie od powyższego (wszak zakaz eksmisji trwać miał również w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego) zakaz emisji został uchylony przez art. 20 ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw, która zaczęła obowiązywać od 15 kwietnia 2022 roku.

Art. 20

W ustawie z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095, z późn. zm.) uchyla się art. 15z⁸ i art. 15zzu.

Nie bez znaczenia pozostaje, że zmiana weszła w życie przy okazji prac nad tzw. specustawą ukraińską. Jej głównym celem było bowiem zlikwidowanie obaw właścicieli wolnych lokali przed ich wynajmowaniem. To właśnie w tym zakresie interweniował również Rzecznik Praw Obywatelskich.

Całkowity zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego został zatem uchylony 15 kwietnia 2022 r., a jego cofnięcie oznacza powrót do regulacji istniejących przed pandemią.