Zasiedzenie nieruchomości to proces, który pozwala posiadaczowi na nabycie własności po upływie 20 lub 30 lat. Dowiedz się o skutkach i obowiązkach wynikających z zasiedzenia.
Zasiedzenie nieruchomości - skutki
Chcesz dowiedzieć się, na czym polega zasiedzenie i jakie warunki należy spełnić, aby zasiedzenie było możliwe? Przeczytaj poniższy tekst:
Wiesz już, na czym polega zasiedzenie, ale nie wiesz, co musisz zrobić, żeby do niego doprowadzić? Przeczytasz o tym w naszym poprzednim tekście poświęconym procedurze zasiedzenia:
https://www.gplf.pl/post/wniosek-o-stwierdzenie-zasiedzenia-nieruchomosci---krok-po-kroku
Nabyłeś nieruchomość przez zasiedzenie i nie wiesz co dalej?
Czytając poniższy tekst dowiesz się, jakie prawa Ci przysługują i jakim obowiązkom podlegasz, w szczególności, dowiesz się:
- co wiąże się z nabyciem nieruchomości przez zasiedzenie,
- czy nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wpływa na ustanowione na niej hipoteki,
- czy po nabyciu przez zasiedzenie należy dokonać zmian w rejestrach,
- czy nabycie poprzez zasiedzenie podlega opodatkowaniu,
- czy nieruchomości nabyte przez zasiedzenie podlegają podatkowi od nieruchomości.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie – prawo własności
Z chwilą prawomocnego stwierdzenia przez sąd nabycia nieruchomości w sprawie o zasiedzenie, stajesz się jej pełnoprawnym właścicielem nieruchomości uzyskując więcej praw niż jako posiadacz samoistny. Dotychczasowi właściciele tracą swoje prawa, tracą własność nieruchomości. Oznacza to, że nabywasz wszelkie prawa związane z nieruchomością - zgodnie z art. 140 kodeksu cywilnego możesz korzystać z nieruchomości w sposób niezakłócony przez osoby trzecie oraz pobierać z niej pożytki zarówno naturalne, jak i cywilne. Pożytkami naturalnymi z nieruchomości są wszelkiego rodzaju plony pochodzące z upraw (np. owoce z sadu czy płody rolne). Pożytkami cywilnymi z nieruchomości jest wynagrodzenie uzyskiwane za odpłatne oddanie nieruchomości do korzystania osobom trzecim (np. najem czy dzierżawa).
Ponadto, stając się właścicielem nieruchomości poprzez zasiedzenie, masz prawa obciążania i rozporządzania nieruchomością. Prawo obciążenia nieruchomości wiąże się z możliwością ustanowienia hipoteki na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności (np. bankowych) lub z ustanowieniem służebności na nieruchomości (np. służebności drogi koniecznej). Rozporządzanie nieruchomością może przybrać różne formy, natomiast najpopularniejszymi formami rozporządzenia nieruchomością jest jej sprzedaż albo darowizna.
Biorąc pod uwagę obecny stan prawny, bez znaczenia pozostaje, czy nieruchomość została nabyta wskutek dobrej wiary czy też posiadacz nieruchomości posiadał nieruchomość w złej wierze. Dobra i zła wiara wpływa jedynie na termin zasiedzenia i upływ czasu, w którym posiadacz włada nieruchomością. Skutki zasiedzenia własności nieruchomości są takie same.
Na marginesie sygnalizujemy, że zgodnie z najnowszą uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r. wydanej w sprawie pod sygnaturą III CZP 103/22 utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie- skutki dla hipotek wpisanych w księdze wieczystej
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie nie wpływa na hipoteki wpisane w księdze wieczystej nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny może bowiem – zgodnie z art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka, bez względu na to czyją stała się własnością i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że przed przystąpieniem do procedury nabycia nieruchomości przez zasiedzenie należy sprawdzić treść księgi wieczystej, aby dowiedzieć się, czy nieruchomość jest obciążona hipotecznie i w jakim stopniu.
WAŻNE!
Podobnie sprawa wygląda ze służebnościami – nabycie nieruchomości przez zasiedzenie nie wpływa na ustanowione na nieruchomości służebności.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie – skutki dla rejestrów publicznych
W związku z nabyciem nieruchomości przez zasiedzenie, dane ujawnione w publicznych rejestrach ulegają dezaktualizacji. Dotyczy to w szczególności danych ujawnionych w księgach wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków. Nieaktualne dane mogą wprowadzać w błąd osoby trzecie i organy państwowe, dlatego należy niezwłocznie dokonać w nich zmian.
Zmiany w księgach wieczystych związane z zasiedzeniem
Zmian w księdze wieczystej nieruchomości dokonasz wypełniając formularz wniosku o wpis w księdze wieczystej „KW-WPIS”. Wniosek należy uzupełnić o numer księgi wieczystej nieruchomości oraz dane sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości. Ponadto, wniosek powinien zawierać precyzyjnie określone żądanie wpisu.
Na przykład:
„Wnoszę o dokonanie wpisu Jana Kowalskiego (PESEL: XXXXXXXXXXX) jako jedynego właściciela nieruchomości”
Oprócz żądania wniosku należy wskazać dane identyfikacyjne oraz teleadresowe wnioskodawcy (imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, PESEL).
Do wniosku należy załączyć dokumenty potwierdzające prawo własności do nieruchomości – postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Wniosek podlega opłacie w wysokości 200 zł. Wniosek należy złożyć do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości. Czas oczekiwania na dokonanie przez sąd wpisu do księgi wieczystej może zająć od kilku tygodni nawet do kilku miesięcy, w zależności od sądu.
W przypadku składania wniosku przez pełnomocnika należy podać dane pełnomocnika oraz załączyć potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.
Ważne:
Jeżeli nieruchomość nie posiada urządzonej księgi wieczystej należy złożyć wniosek o jej założenie. W takim przypadku również wypełnia się formularz KW-ZAL. Wniosek podlega opłacie 100 zł, oprócz tego należy uiścić opłatę od wpisu dotyczącego zmiany własności – łącznie wniosek będzie podlegał opłacie w wysokości 300 zł.
Zmiany w Ewidencji Gruntów i Budynków związane z zasiedzeniem
Zmian w Ewidencji Gruntów i Budynków dokonasz wypełniając formularz „Wniosek – zgłoszenie zmian danych w ewidencji gruntów i budynków”. We wniosku należy wypełnić dane identyfikacyjne oraz teleadresowe wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres do korespondencji), a także uzupełnić dane o nieruchomości, której dotyczy wniosek. W szczególności należy wskazać numery działek ewidencyjnych oraz obrębu. Ponadto, dobrze jest wskazać adres nieruchomości oraz numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. We wniosku należy precyzyjnie określić treść żądania, a więc wskazać dane, które ulegają zmianie oraz dane, które mają zostać ujawnione w ewidencji.
Na przykład:
„Wnoszę o ujawnienie zmian danych właściciela nieruchomości poprzez wpisanie nowego właściciela nieruchomości, tj. Jana Kowalskiego (adres: XXX, XXX; PESEL: YYYYYYYYYYY).”
Wniosek powinien zostać opatrzony datą oraz własnoręcznym podpisem. Do wniosku należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę zmian w ewidencji – w przypadku zasiedzenia będzie to prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia.
Wniosek nie podlega opłacie. W przypadku składania wniosku przez pełnomocnika należy podać dane pełnomocnika oraz załączyć potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Wniosek należy złożyć do wydziału geodezji w urzędzie miasta lub gminy, na której terenie położona jest nieruchomość.
Zmiana danych w Ewidencji Gruntów i Budynków następuje w terminie do 30 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku.
Podatek od nabycia nieruchomości przez zasiedzenie
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest zdarzeniem podlegającym opodatkowaniu. Kwestie opodatkowania nabycia nieruchomości przez zasiedzenie zostały uregulowane w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
Obowiązek podatkowy powstaje w momencie uprawomocnienia się postanowienia sądu potwierdzającego zasiedzenie. Podatek musi zapłacić osoba, która nabyła nieruchomość przez zasiedzenie. W ciągu miesiąca od nabycia nieruchomości przez zasiedzenie należy złożyć stosowne zeznanie podatkowe wypełniając formularz SD-3. Oprócz danych identyfikacyjnych i teleadresowych wnioskodawcy, należy oznaczyć podstawę opodatkowania (zasiedzenie) oraz wskazać i dołączyć dokumenty potwierdzające stwierdzenie zasiedzenia (prawomocne orzeczenie sądu).
Ponadto, należy odpowiednio opisać nieruchomość, która stanowi przedmiot opodatkowania. Wysokość podatku od zasiedzenia wynosi 7% podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości ustalona według stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
WAŻNE!
Możliwe jest obniżenie podstawy opodatkowania o nakłady poniesione przez nabywcę w okresie kiedy trwał bieg zasiedzenia – nakłady (np. remont dachu budynku, budowa ogrodzenia) należy udokumentować. Dlatego dobrze jest zbierać paragony i faktury.
WAŻNE!
Jeśli zasiedzenie następuje na rzecz osoby zmarłej, podatek od zasiedzenia nie jest należny. Jednakże, w wyniku zasiedzenia na osobę zmarłą, zwiększa się skład masy spadkowej po tej osobie, co również wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Złożenie zeznania SD-3 nie podlega opłacie. Zeznanie można złożyć w każdym urzędzie skarbowym, z wyłączeniem wyspecjalizowanych urzędów skarbowych. Z praktycznego punktu widzenia, zeznanie najlepiej złożyć w urzędzie skarbowym znajdującym się w rejonie miejsca zamieszkania lub tam gdzie rozlicza się podatek PIT. Po złożeniu deklaracji urząd skarbowy przeanalizuje sprawę i określi wysokość należnego podatku. Podatek od zasiedzenia ma charakter jednorazowy.
WAŻNE!
Istnieje tylko jeden przypadek nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, który nie podlega opodatkowaniu – zwolnieniu od podatku podlega nabycie własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości do wysokości udziału we współwłasności. W pozostałych przypadkach podatek należy zapłacić.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie – podatek od nieruchomości
Stając się właścicielem nieruchomości stajesz się zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości. Podatek od nieruchomości jest płatny corocznie – właściwa gmina co roku przysyła decyzję o wysokości podatku od nieruchomości i terminach płatności poszczególnych rat podatku.
Aby zgłosić nabycie nieruchomości przez zasiedzenie do celów podatkowych, należy złożyć wniosek wypełniając formularz IN-1 – informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Wraz z formularzem IN-1 należy złożyć także formularz ZIN-1, w którym wskażesz dane dotyczące nieruchomości. Wniosek złożysz w urzędzie gminy, w której położona jest nieruchomość.
WAŻNE!
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości w różnych gminach, dla każdej nieruchomości złóż oddzielną deklarację IN-1.
Na podstawie informacji IN-1 gmina obliczy podatek od nieruchomości w oparciu o powierzchnię gruntów i budynków oraz stawek podatku obowiązujących w gminie.
Obowiązek podatkowy powstaje z dniem uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia nieruchomości przez zasiedzenie – jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło w trakcie roku kalendarzowego, gmina obliczy podatek proporcjonalnie za okres od nabycia nieruchomości do końca roku kalendarzowego.
PODSUMOWANIE
Skutki nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie ujawniają się zarówno w zwiększeniu praw, jak i obowiązków nabywcy. Nabywca uzyskuje wszelkie uprawnienia właściciela, z czym wiąże się także szereg obowiązków. Konieczne jest dokonanie zmian danych w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Ponadto, należy zgłosić nabytą nieruchomość do podatku od zasiedzenia oraz podatku od nieruchomości. W załatwieniu powyższych spraw pomoże Ci nasza Kancelaria.
